Vendre une maison DPE G en 2026 : jusqu'à −23 % du prix

Peut-on vendre une maison classée G ?

Oui, sans restriction. La loi Climat et Résilience (art. 160) ne porte que sur la location: un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit — un F le pourra jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028, un E jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2034. La vente, elle, n'est encadrée par aucune interdiction : elle est soumise à des obligations d'information, détaillées plus bas.

Cette distinction a une conséquence directe sur votre marché. Un acheteur qui comptait mettre le bien en location ne peut pas le faire en l'état : il devra l'occuper, le rénover, ou renoncer. Votre acheteur reste donc l'occupant, et l'investisseur prêt à chiffrer un chantier. C'est l'un des mécanismes qui pèsent sur le prix : nos coefficients mesurent l'écart total associé à l'étiquette, sans pouvoir séparer ce qui vient de la restriction locative, du coût des travaux anticipé ou de l'état général du bâti. Ce qu'ils excluent en revanche, c'est une interdiction de vendre : elle n'existe pas.

Une précision d'honnêteté sur ce rétrécissement du vivier : nous ne pouvons pas le chiffrer. Les ventes notariées enregistrent un prix, une surface et une date — pas ce que l'acheteur comptait faire du bien. Nous mesurons donc l'effet agrégé sur le prix, jamais la part des acheteurs qui ont renoncé. Toute page qui vous annonce « X % d'acheteurs en moins » sur un G n'a pas plus de données que nous — elle a simplement décidé de ne pas le dire. Le calendrier locatif complet, classe par classe, est dans notre calendrier des interdictions de location, et le chiffre à l'échelle de votre commune dans nos fiches villes, comme celle de la décote DPE à Lille.

Le meilleur démenti au mot « invendable » est un comptage. Sur la fenêtre 2023-2025, le croisement des ventes notariées DVF avec les étiquettes DPE de l'observatoire ADEME fait ressortir, dans nos dix départements couverts, 9 752 ventes de maisons classées G: 2 366 dans le Nord, 2 279 dans le Pas-de-Calais, 1 376 dans la Somme, 1 064 dans l'Oise, 1 029 dans l'Aisne. En y ajoutant les appartements, 15 284 logements classés G ont changé de mains sur la période. Ce ne sont pas des estimations : ce sont des actes signés.

Une précision d'honnêteté que nous devons à ce chiffre : il compte des ventes conclues, pas un taux de réussite. DVF enregistre les transactions signées, jamais les biens restés invendus ni la durée de commercialisation. Nous ne pouvons donc pas vous dire quelle part des maisons G mises en vente trouve preneur, ni en combien de temps — et personne ne peut le déduire de cette base. Les délais de « 6 à 24 mois, voire jamais » qui circulent sur ce sujet ne s'appuient sur aucune source vérifiable ; nous préférons dire ce que nous ne mesurons pas.

Combien perd une maison classée G à la vente ?

Nous avons mesuré l'écart de prix entre une maison classée G et une maison D comparable, sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Le tableau porte sur les maisons construites avant 1948 — le cœur du parc classé G.

« Comparable » est ici une contrainte de calcul : chaque coefficient compare des maisons du même département, de la même époque de construction, vendues sur la même fenêtre 2023-2025. L'intervalle de confiance affiché dit la précision de la mesure — dans le Nord, la décote G est connue à environ un point et demi près (1 464 ventes) ; en Gironde, à trois points près (362 ventes).

Un G perd-il toujours plus qu'un F ?

Non — et c'est le contre-exemple qui prouve que la lettre ne commande pas seule. Dans quatre départements sur les sept mesurables, le G est nettement plus sanctionné que le F : l'Oise passe de −10,7 % (F) à −21,0 % (G), la Somme de −14,9 % à −24,3 %, le Nord de −19,2 % à −24,4 %, le Pas-de-Calais de −16,8 % à −21,3 %. Mais en Gironde, le G perd moins que le F: −12,8 % contre −14,4 %. Et sur les appartements des Alpes-Maritimes, l'écart s'inverse aussi (−6,7 % en G contre −9,3 % en F, sur 292 et 664 ventes).

Ce qui commande, c'est la tension du marché local — puis l'époque du bâti. Le tableau croise les deux : c'est la lecture qu'aucune décote nationale unique ne peut donner.

Trois lectures. D'abord, l'écart entre marchés est plus fort que l'écart entre époques : une maison d'avant 1948 perd deux fois plus en marché détendu (−23,1 %) qu'en marché tendu (−11,4 %). Ensuite, l'époque compte quand même — à tension égale, le bâti 1948-1974 est moins sanctionné que l'ancien, de 2,8 à 5,4 points. Enfin, un acheteur parisien ou niçois paie d'abord une adresse ; un acheteur de la Somme achète un bâti et sa facture de chauffage.

D'où le « jusqu'à » du titre, qui n'est pas une précaution de style : −23 % est le cas le plus défavorable, pas la norme. Sur les maisons des années 1948-1974, la décote G tombe à −6,0 % en marché tendu (351 ventes). Entre ces deux bornes, ce que vous perdez dépend autant de la tension de votre marché que de la lettre sur votre étiquette.

Combien ça fait, en euros ?

Un pourcentage ne se négocie pas : des euros, si. Voici la même décote convertie sur des biens types, au prix médian départemental DVF de la fenêtre 2023-2025.

Comparez les deux premières lignes : le Nord et l'Aisne sont tous deux des marchés majoritairement détendus, mais la perte y va du simple au double en euros. Deux effets se multiplient : le prix au m² y est une fois et demie plus élevé (1 912 € contre 1 262 €) et la décote y est plus sévère (−24,4 % contre −18,5 %). Comparez maintenant avec la troisième : l'appartement niçois subit le pourcentage le plus faible du tableau (−6,7 %) et perd tout de même 14 300 €. Le pourcentage le plus lourd ne produit pas toujours la perte la plus lourde — c'est pourquoi un chiffre national ne vous sert à rien.

Votre G est peut-être devenu un F au 1ᵉʳ janvier 2026

Avant tout projet de vente, une vérification gratuite peut changer votre situation. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 : selon le ministère de la Transition écologique, cette réforme fait sortir environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, du statut de passoire énergétique. Si votre chauffage et votre eau chaude sont électriques, le bien que vous pensez vendre en G est peut-être déjà classé F — voire E — sans un euro de travaux, et sans nouveau diagnostic.

La vérification se fait gratuitement sur l'observatoire ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) ; le mode d'emploi est dans notre article sur la réforme du DPE 2026. Deux conséquences si vous êtes concerné : les décotes de cette page ne s'appliquent plus à votre bien — elles sont toutes mesurées sur des étiquettes antérieures à la réforme — et l'interdiction de location des G ne vous concerne plus. Si votre bien est repassé en F, votre arbitrage n'est plus le même : la location redevient possible jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028, ce qui ouvre deux options que le G n'a pas (les quatre options d'un propriétaire en DPE F).

Pourquoi d'autres chiffres circulent, de 8 % à 40 %

En cherchant « décote DPE G », vous croiserez des fourchettes qui vont de moins de 10 % à 40 %. Elles ne se contredisent pas toutes : le plus souvent, elles ne mesurent simplement pas la même chose. Cinq variables suffisent à expliquer presque tout l'écart.

• L'effet de composition, de loin le plus coûteux. Comparer le prix médian des G au prix médian des D ne compare pas le même logement avec deux étiquettes : cela compare deux parcs différents, les G étant plus souvent anciens, plus souvent en maison, plus souvent hors des centres chers. C'est ce biais qui produit les « surcotes » absurdes de certaines analyses — nos propres coefficients bruts en sortent aussi, et nous refusons de les publier (pourquoi les moyennes par étiquette sont trompeuses).
• La référence de comparaison. Un écart « G contre D » n'a rien à voir avec un écart « G contre A/B » : le second cumule la décote des mauvaises classes et la surcote des meilleures, et double presque l'amplitude affichée.
• La maille. Une moyenne nationale écrase des écarts qui vont, sur nos mesures, de −12,8 % à −24,4 % d'un département à l'autre — et jusqu'à l'absence d'effet mesurable dans les marchés les plus tendus.
• Le type de bien. Sur nos données, une maison ancienne G en marché détendu perd −23,1 % quand un appartement G en marché tendu perd −5,2 %. Mélanger les deux ne produit aucun chiffre utile.
• Le millésime. La décote bouge vite (voir plus bas) : un chiffre de 2022 décrit un autre marché que celui de 2025.

Notre convention est explicite et vérifiable : G contre D, même département, même époque de construction, même type de bien, ventes notariées 2023-2025, effectif et intervalle de confiance publiés à côté de chaque chiffre. Sur la fenêtre complète 2023-2025, aucune de nos décotes départementales ne dépasse −24,4 %. Nous mesurons bien des valeurs au-delà de 30 %, mais ce sont des millésimes isolés — la Somme en 2025, −30,5 % — et non la moyenne d'un marché : les annoncer comme la décote d'un G reviendrait à confondre une année avec une tendance. Quand une décote circule sans sa référence, sa maille, son millésime et son effectif, elle n'est pas vérifiable. (La lecture classe par classe et département par département : notre étude complète de la décote DPE. À l'échelle de votre commune : nos fiches villes.)

Vendre en l'état ou rénover d'abord ?

Vendre en l'état, c'est accepter une perte connue et immédiate. Rénover d'abord, c'est avancer une dépense certaine pour regagner une valeur probable. Quatre éléments tranchent, et aucun n'est un principe général.

1. La décote que vous subissez réellement, à votre maille — pas une moyenne nationale : le tableau ci-dessus montre qu'elle va du simple au double selon le département, et qu'elle peut être non mesurable là où le marché est très tendu.
2. La part de cette décote qu'une rénovation regagne réellement. Notre modèle ne fait pas l'hypothèse qu'on récupère 100 % de l'écart : il retient 45 % en marché détendu, 70 % en marché médian, 85 % en marché tendu et 100 % en hyper-tendu. C'est une hypothèse de calibration, assumée comme telle et exposée dans notre méthodologie.
3. Le coût réel du chantier sur votre bâti. Sur devis. Vous ne trouverez pas ici de « budget moyen pour passer de G à D » : il dépend des murs, de la toiture, du système de chauffage et de la surface réelle, et aucune source fiable ne le donne par cas type.
4. Les aides, et leur contrepartie. C'est le point le plus souvent passé sous silence quand on parle de rénover pour vendre : MaPrimeRénov' est ouverte aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, mais elle s'accompagne d'un engagement d'occupation de 3 ans pour un occupant, ou de location pendant 6 ans pour un bailleur, à compter d'un an après la demande de solde (service-public.gouv.fr, fiche F35083, consultée le 25 juillet 2026). Rénover avec l'aide de l'État est donc contradictoire avec le dispositif si l'on entend revendre dans la foulée. Pour un vendeur pressé, le chantier se finance en général sans elle — ce qui change radicalement l'arbitrage.

Un dernier élément de contexte, factuel : la décote des G s'est creusée sur la période récente. Dans le Nord, la décote des maisons anciennes classées G est passée de −17,3 % en 2022 à −29,6 % en 2025 ; dans la Somme, de −18,3 % à −30,5 % ; dans le Pas-de-Calais, de −18,1 % à −27,4 %. Nous ne prédisons pas la suite — nous la re-mesurerons à chaque millésime de ventes. Si votre bien reste en F après vérification, l'arbitrage est différent et nous l'avons chiffré dans notre article sur la vente d'une maison classée F.

Ce que vous devez fournir à l'acheteur

Vendre un G en l'état est légal, mais entièrement transparent : l'acheteur voit la classe, la facture théorique et les scénarios de travaux avant même de visiter.

• L'audit énergétique réglementaire. Obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G — et depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les E (fiche service-public.gouv.fr sur l'audit énergétique, consultée le 25 juillet 2026). Il présente des scénarios de travaux chiffrés ; l'acheteur les a en main dès la première visite. Cette obligation vise la monopropriété : maison individuelle ou immeuble entier appartenant à un seul propriétaire.
• Un DPE valide. Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; un DPE réalisé depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 vaut 10 ans (fiche service-public.gouv.fr sur le DPE, consultée le 25 juillet 2026). Si le vôtre date de cette période, il faut le refaire — avec la méthode de calcul 2026, ce qui peut changer la classe d'un logement chauffé à l'électricité.
• Un DPE exact — il vous est opposable, contrairement aux autres diagnostics. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DPE n'est plus un simple document d'information : il a valeur contractuelle, et la responsabilité contractuelle du vendeur peut être recherchée si le document est erroné (analyse juridique ANIL sur le DPE, mise à jour du 29 août 2025, consultée le 29 juillet 2026). L'acquéreur peut saisir le tribunal du lieu du logement pour demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente ; le diagnostiqueur engage sa propre responsabilité, sauf si l'erreur vient d'informations fausses que vous lui auriez volontairement communiquées (même fiche service-public.gouv.fr F16096, mise à jour du 1ᵉʳ janvier 2026). Seules les recommandations de travaux qui accompagnent le DPE gardent une valeur indicative. Conséquence pratique : un DPE de complaisance qui remonterait artificiellement votre classe se retourne contre vous après la vente.
• Les mentions obligatoires de l'annonce. L'annonce de vente doit afficher les lettres des classements énergétique et climatique, le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles, et — pour un F ou un G — la mention « logement à consommation énergétique excessive» (même fiche service-public.gouv.fr). Autant l'intégrer à votre prix d'annonce : la décote est déjà connue de l'acheteur avant qu'il ne décroche son téléphone.

Si l'acheteur envisage de louer, un point mérite d'être dit clairement dès l'annonce : le bien ne peut pas être mis en location en l'état depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Le calendrier complet et les cas particuliers sont dans notre calendrier des interdictions de location par classe DPE.