Méthodologie : d'où viennent nos chiffres

Tout ce que Orvo publie — sur ce site comme dans ses rapports — sort de données publiques officielles, traitées par un pipeline dont les règles sont décrites ici. Quand une donnée ne passe pas nos seuils, nous ne la publions pas : vous verrez « pas assez de ventes comparables » plutôt qu'un chiffre fragile.

La décote DPE : des ventes réelles, pas des sondages

Nos coefficients de décote croisent les ventes notariées (base DVF de la DGFiP, fenêtre 2023-2025, ventes d'un seul logement, surfaces de 10 à 400 m², prix de 250 à 25 000 €/m²) avec les étiquettes DPEde l'observatoire ADEME. Un modèle statistique (régression hédonique) mesure l'écart de prix entre un bien d'une classe donnée et un bien comparable de classe D, qui sert de référence (écart 0 % par construction). Chaque coefficient est calculé séparément par type de bien (maison / appartement), par époque de construction (avant 1948, 1948-1974, 1975-1988, 1989-2005, après 2005) et par maille géographique.

Le modèle contrôle donc le type, l'époque et la localisation — pas tout le reste (état général, rénovation récente, exposition…). C'est précisément pour cela que les garde-fous ci-dessous existent.

La cascade géographique : commune → EPCI → département → national

Pour une adresse donnée, nous cherchons le coefficient à la maille la plus fine disponible, dans cet ordre : commune, puis intercommunalité (EPCI), puis département, puis strate de tension nationale (marchés détendus / médians / tendus / hyper-tendus). Nous retenons la première cellule dont la fiabilité est au moins « moyenne » — et nous affichons toujours la maille réellement utilisée. Une décote départementale présentée comme « votre commune » serait un mensonge ; un badge de provenance accompagne donc chaque chiffre.

Les seuils de fiabilité : ce qu'il faut pour être publié

Une cellule statistique n'est publiable que si elle passe tousces critères, pré-calculés dans nos jeux de données puis re-vérifiés à l'affichage :

• au moins 50 ventes au total dans la cellule (type × époque × territoire) ;
• au moins 30 ventes de la classe DPE concernée ;
• un intervalle de confiance qui ne croise pas zéro— si l'écart mesuré n'est pas distinguable de zéro, il n'existe pas pour nous ;
• un pouvoir explicatif (R²) minimal, propre à chaque maille. Exemple réel : Paris compte 11 561 ventes d'appartements classés F sur la fenêtre, mais le modèle départemental n'y explique pas assez la variance des prix (R² 0,13 < 0,30) — nous ne publions donc pas de décote départementale pour Paris ;
• des bornes de plausibilitéappliquées au moment de l'affichage : tout écart cliniquement impossible (par exemple une décote F au-delà de −30 %, ou une « surcote » F au-delà de +5 %) est rétrogradé en non-publiable. Le moteur préfère se taire plutôt que mentir.

Le prix au m² : une cascade distincte

Les montants en euros convertissent un coefficient (en %) via le prix médian au m² DVFde la commune (médiane publiée à partir de 5 ventes, fenêtre 2023-2025), sinon de l'EPCI, sinon du département. La provenance du prix est tracée séparément de celle du coefficient : un montant peut être « coefficient départemental × prix communal », et nous le disons.

Les limites, sans détour

• Couverture fine : 10 départements.Les coefficients à maille fine couvrent l'Aisne (02), l'Allier (03), les Alpes-Maritimes (06), les Bouches-du-Rhône (13), la Gironde (33), le Nord (59), l'Oise (60), le Pas-de-Calais (62), Paris (75) et la Somme (80). Ailleurs, nous utilisons le repli national par strate de tension — et nous l'affichons.
• Réforme DPE du 1ᵉʳ janvier 2026 non intégrée aux coefficients. Nos décotes sont mesurées sur des ventes 2023-2025, donc sur des étiquettes DPE antérieuresà la réforme du coefficient électricité (2,3 → 1,9). Un logement chauffé à l'électricité peut avoir changé d'étiquette au 1ᵉʳ janvier 2026 ; l'effet de la réforme sur les prix ne sera mesurable que sur les prochains millésimes de ventes. Notre article sur la réforme 2026 détaille cette nuance.
• Corrélation, pas causalité parfaite.Une décote mesurée agrège l'effet de l'étiquette et de tout ce qui lui est corrélé et que le modèle ne voit pas (état général notamment). Les bornes de plausibilité limitent les artefacts, elles ne les annulent pas.
• Millésimes datés. Chaque chiffre publié porte sa fenêtre temporelle et sa date de calcul. La liste des jeux de données et de leurs dates de mise à jour est publique : voir la page sources.

Reproductibilité

Les chiffres publiés dans nos articles sont extraits des jeux de données versionnés du projet par un script dédié, committé avec eux — pas recopiés à la main. Les seuils décrits ci-dessus sont appliqués par le même code que celui du produit. Si un chiffre publié ici ne se retrouve pas dans nos données, c'est un bug — écrivez-nous, nous corrigerons publiquement.

Voir aussi : nos sources, datées · tous les articles