Coût pour sortir du DPE F ou G : 55 000 € de travaux

Sortir du DPE F ou G, au sens de la loi, c'est atteindre au moins l'étiquette E : c'est le seuil qui met fin au gel du loyer et éloigne l'interdiction de louer. Au sens de MaPrimeRénov', ce n'est pas le bon repère. Le parcours accompagné ne finance qu'un gain d'au moins deux classes, soit G vers E, ou F vers D (guide ANAH du 24 février 2026). Un propriétaire de F qui viserait seulement E ferait un gain d'une classe : légalement suffisant, mais hors du dispositif d'aide le plus généreux. Les deux définitions ne coûtent pas le même prix.

Avant de chiffrer quoi que ce soit : vérifiez votre étiquette. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), ce qui sort environ 850 000 logements du statut de passoire selon le ministère — sans un euro de travaux. La procédure est détaillée dans notre décryptage de la réforme du DPE 2026.

Combien coûte une sortie de F ou G ?

L'ANAH publie le bilan de ce qu'elle a réellement financé : des dossiers instruits, pas des devis d'appel. Sur les dossiers de rénovation d'ampleur engagés entre janvier et juin 2026, le montant moyen des travaux déclarés s'établit à 54 997 € HT pour les ménages aux revenus modestes et très modestes, avec 41 390 € de subvention MaPrimeRénov' en moyenne ; et à 65 423 € TTC pour les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs, avec 25 977 € de subvention (bilan au 1ᵉʳ semestre 2026, publié le 27 juillet 2026).

Ces deux lignes ne sont pas comparables entre elles, et c'est l'ANAH elle-même qui l'impose : la première est publiée hors taxes, la seconde toutes taxes comprises. Nous les reproduisons telles quelles plutôt que de les ramener à une base commune — la conversion supposerait un taux de TVA identique sur tous les postes, ce que l'agence ne publie pas.

En copropriété, le même bilan donne un ordre de grandeur bien différent : 22 881 € HT de travaux par logement pour 11 312 € de subvention moyenne, sur 437 dossiers représentant 17 146 logements. Les parties communes se rénovent à l'échelle de l'immeuble, et le coût se divise.

Pourquoi les « coûts moyens » qui circulent ne se recoupent pas

Plusieurs montants circulent, présentés comme le coût moyen d'une rénovation d'ampleur, et ils ne se recoupent pas. Ils ne se contredisent pas pour autant : ils ne mesurent pas la même chose. Ils diffèrent par le millésime (le rapport d'activité 2025 de l'ANAH indique une hausse de 4 393 € du coût moyen des travaux entre 2024 et 2025), par le périmètre (propriétaires occupants seuls, ou bailleurs et copropriétés inclus) et par la base fiscale (HT ou TTC). Additionner ces séries produirait une fausse précision ; nous préférons publier chaque chiffre avec son périmètre.

Un repère de volume, pour situer : l'ANAH a financé 120 306 rénovations d'ampleur en 2025, pour un montant moyen de MaPrimeRénov' de 40 429 € (rapport d'activité 2025), et 41 409 de plus au seul premier semestre 2026.

Ne confondez pas rénovation d'ampleur et geste isolé

L'écart le plus coûteux à ignorer est celui-là. Toujours au 1ᵉʳ semestre 2026, une rénovation par geste — un seul chantier, hors parcours accompagné — représente 14 627 € TTC de travaux en moyenne pour un ménage très modeste, 14 369 € pour un ménage modeste et 13 780 € pour un ménage intermédiaire. Soit environ quatre fois moins qu'une rénovation d'ampleur. Un budget bâti sur le premier chiffre ne finance pas le second.

À l'échelle nationale, la référence statistique publique reste l'enquête Tremi : les 3,1 millions de ménages ayant fait des travaux dans leur maison individuelle en 2019 ont dépensé 9 100 € en moyenne cette année-là, pour 1,6 geste, soit 5 500 € par geste (ONRE, « La rénovation énergétique des logements », mars 2022, dossier Tremi 2020, données SDES-ADEME). La moitié des gestes coûtent moins de 3 100 €, un sur dix plus de 13 400 €. Ce n'est pas le budget d'une sortie de passoire : c'est le budget d'un ménage français ordinaire qui entreprend des travaux.

350 €/m² d'un côté, 2 500 € de l'autre : pourquoi ?

En juin 2024, le Conseil d'analyse économique a publié la synthèse la plus complète disponible en France sur les coûts de la rénovation énergétique (Focus n° 106, travaux du Cired et de l'École des ponts ParisTech). Elle est absente des dix premiers résultats de recherche sur les requêtes de coût de rénovation DPE (relevé du 31 juillet 2026). Son tableau 3 croise quatre études indépendantes.

Le CAE en tire une valeur centrale explicite : 350 €/m² pour atteindre le niveau bâtiment basse consommation, dans une fourchette de 200 à 500 €/m², soit 35 000 € pour un logement de 100 m². Face à cela, les prix relevés auprès de sources commerciales montent jusqu'à 2 500 €/m² pour une « rénovation complète » : sept fois la valeur centrale. Le rapport ne dit pas que ces prix sont abusifs — il dit qu'ils ne décrivent pas le même chantier.

Reste une seconde source d'écart, à l'intérieur même du marché de la rénovation énergétique : les prix varient d'un facteur trois à quatre pour une même opération, soit une dispersion moyenne de 30 % à 50 % selon les deux études que le Focus recense (2018 et 2021, la seconde signée Enertech). Le CAE l'explique par la nature du bien : une rénovation est une prestation sur mesure, coordonnant plusieurs corps de métier, dont la qualité de pose reste partiellement invérifiable — un « bien de croyance », écrivent les auteurs. Un devis unique ne vous dit rien de votre position dans cette dispersion.

Ce que coûte chaque geste, et ce que l'aide en couvre

L'ANAH publie, dans l'annexe de son bilan semestriel, le montant moyen des travaux et le montant moyen de la prime pour chaque geste financé. C'est la donnée la plus utile du dossier, et la moins reprise : elle donne, poste par poste, la part réellement financée par MaPrimeRénov'.

Deux lectures. D'abord, l'écart entre gestes est énorme : une pompe à chaleur air/eau est financée à 28 % en moyenne, un remplacement de fenêtres à 5 % — 502 € d'aide pour 9 599 € de travaux. Un plan de financement qui suppose « les aides couvrent la moitié » se trompe d'un facteur dix sur ce poste-là. Ensuite, ces montants sont des gestes isolés : ils n'ouvrent pas droit aux taux du parcours accompagné, et empilés un par un ils ne produisent pas le même résultat qu'un chantier coordonné.

Le CAE chiffre précisément ce dernier point. Par rapport à une rénovation BBC menée en une étape, un séquençage en deux étapes augmente la consommation finale de 7 %, de 30 % pour trois ou quatre étapes, de 60 % pour six étapes — au-delà de trois étapes, le logement perd son label BBC (Enertech, 2021, cité dans le Focus n° 106). Soit un surcoût d'environ 30 % par kilowattheure économisé. Les causes sont matérielles : ponts thermiques aux jonctions, ventilation oubliée, chauffage surdimensionné après isolation.

Pourquoi rénover un G coûte moins cher que rénover un D

C'est le résultat le plus contre-intuitif du dossier, et celui qu'aucun comparateur ne mentionne. Pour une rénovation complète, les coûts au mètre carré sont à peu près constants quelle que soit la performance de départ : une partie des coûts est fixe (installation du chantier, nettoyage) et l'ancien isolant doit de toute façon être déposé. Le coût rapporté à l'énergie économisée, lui, décroît.

Effinergie chiffre le coût d'atteinte du niveau BBC à 1,20 € par kilowattheure économisé par an pour un logement classé G, 2,30 €/kWh pour un F, 3,60 €/kWh pour un E et 5,40 €/kWh pour un D (étude 2021, reprise par le CAE dans le Focus n° 106 de juin 2024). Exprimés en flux cumulé sur 25 ans actualisé à 4 %, ces coûts s'établissent entre 75 et 338 € du mégawattheure.

Autrement dit : votre passoire est le chantier le moins cher au kilowattheure de tout le parc. C'est la raison économique pour laquelle la puissance publique concentre ses aides sur les mauvaises étiquettes — et depuis septembre 2025, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' est réservé aux logements classés E, F ou G avant travaux (rapport d'activité 2025 de l'ANAH pour la date, guide ANAH du 24 février 2026 pour la règle en vigueur). Un logement classé D n'y est plus éligible.

Ce qu'il vous reste à payer

Le parcours accompagné finance un pourcentage du montant hors taxes des travaux éligibles, dans la limite d'un plafond fixé par le gain de classes visé — nous détaillons ce que MaPrimeRénov' finance réellement en 2026 dans un article dédié :

• 30 000 € HT de dépenses éligibles pour un gain de 2 classes, 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus (guide ANAH du 24 février 2026, confirmé par la fiche service-public.gouv.fr F35083 vérifiée le 19 juin 2026).
• Taux de subvention : 80 % (revenus très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires), 10 % (supérieurs).
• Écrêtement : le total de toutes les aides publiques et privées cumulées, CEE compris, ne peut dépasser 100 %, 90 %, 80 % ou 50 % du montant TTC des travaux selon la même tranche de revenus.
• Conditions cumulatives : logement de plus de 15 ans, résidence principale, classé E, F ou G avant travaux, deux gestes d'isolation au minimum, aucun chauffage majoritairement fossile installé ni conservé au fioul, et recours obligatoire à Mon Accompagnateur Rénov'.

Sur les dossiers réels du premier semestre 2026, l'écart entre les deux moyennes publiées par l'ANAH pour les ménages modestes et très modestes — 54 997 € HT de travaux, 41 390 € de subvention — est d'environ 13 600 €. C'est un ordre de grandeur du reste à charge, pas un montant individuel : ce sont deux moyennes calculées sur la même population, jamais deux lignes du même dossier. Pour les ménages intermédiaires et supérieurs, la subvention moyenne (25 977 €) couvre une part nettement plus faible des 65 423 € TTC déclarés.

Trois contraintes de calendrier et d'engagement pèsent sur ce reste à charge, et elles sont rarement chiffrées : depuis le 23 février 2026, un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est obligatoire avant tout dépôt de dossier de rénovation d'ampleur ; le délai moyen d'instruction est de 6 mois (ANAH, bilan au 1ᵉʳ semestre 2026) ; et l'aide engage — le logement doit rester votre résidence principale 3 ans, ou être loué 6 ans si vous êtes bailleur, à compter de la demande de paiement du solde (guide ANAH du 24 février 2026). Rénover avec MaPrimeRénov' pour revendre dans la foulée est contradictoire avec le dispositif.

Côté trésorerie, l'éco-prêt à taux zéro complète le dispositif : 30 000 € de plafond de financement pour un bouquet de trois actions, et jusqu'à 50 000 € pour une rénovation de performance énergétique globale, remboursables sur 20 ans (même guide).

Ce que le marché rend d'une sortie de passoire

Un coût ne se juge pas seul. Sur les ventes notariées 2023-2025, nous avons mesuré l'écart de prix entre étiquettes, à bien comparable, au sein de la même strate de tension de marché et de la même époque de construction. Pour un F, le gain de deux classes financé par MaPrimeRénov' conduit à D — la référence du modèle, donc l'écart « F vs D » du tableau. Pour un G, il conduit à E : le gain est la différence entre les deux colonnes.

Lecture : en marché détendu, une maison ancienne classée G s'est vendue 23,1 % sous une D comparable, une E seulement 8,3 % — environ 14,8 points d'écart entre les deux étiquettes. Dans un marché hyper-tendu, le même passage ne vaut plus que 2,7 points sur un appartement. Le coût des travaux, lui, ne varie pas dans les mêmes proportions : c'est là que l'arithmétique bascule d'un territoire à l'autre.

Ces écarts sont des corrélations observées sur le passé, pas une garantie de plus-value après travaux. D'autres institutions publient une valeur verte — les Notaires de France dans leur bilan immobilier annuel, notamment. Nous ne reprenons pas leurs coefficients : nous publions les nôtres, avec leur effectif et leur intervalle de confiance, pour que vous puissiez juger de leur solidité. Nous ne traitons pas ici la décision de vendre ou de rénover : elle est chiffrée, option par option, dans vendre une maison DPE F : en l'état ou après travaux ? et dans vendre une maison DPE G en 2026. Le détail département par département est dans la décote DPE mesurée département par département, et les quatre options d'un propriétaire de F dans DPE F : que faire avant 2028 ?

Les économies promises ne sont pas les économies constatées

Un plan de financement se construit aussi sur les économies de facture attendues. C'est là que la littérature est la plus dérangeante, et la plus unanime. Les économies d'énergie mesurées après travaux sont nettement inférieures à celles prédites par les modèles de simulation thermique — ceux-là mêmes qui produisent votre nouvelle étiquette DPE. Le CAE retient un ordre de grandeur de 50 % d'écart, dont 40 % imputables aux défauts de qualité de pose, 40 % aux erreurs de modélisation et 20 % à l'effet rebond (Focus n° 106, juin 2024).

Ce n'est pas une intuition d'auteur. Une étude de 2021 portant sur 9 800 rénovations de l'Illinois, analysées par apprentissage automatique, mesure un écart de 51 %, dont 42 % attribuables aux problèmes de qualité ; l'évaluation d'un programme du Michigan publiée en 2018 trouve 70 % ; en France, trois travaux recensés par le Focus aboutissent au même ordre de grandeur. Les chantiers sujets à malfaçon génèrent à eux seuls une surconsommation d'environ 40 % après travaux (Enertech, 2021).

Le contrepoint existe, et il est déclaratif : 18 mois après leurs travaux, 83 % des bénéficiaires de MaPrimeRénov' déclarent une diminution de leur consommation d'énergie sur leurs factures (enquête ViaVoice pour l'ANAH, 7 142 bénéficiaires interrogés du 13 mai au 9 juin 2026). Une baisse déclarée n'est pas une baisse mesurée, et une baisse n'est pas la baisse promise.

La conséquence pratique tient en une ligne : divisez par deux l'économie annoncée par le devis avant de calculer votre retour sur investissement. Un chantier qui reste rentable après cette division l'est vraiment ; un chantier qui ne l'est plus ne l'était pas.