DPE F : que faire avant l'interdiction de louer en 2028 ?

Qu'est-ce qui vous attend si vous ne faites rien ?

Un logement classé F n'attend pas 2028 pour coûter de l'argent. Trois règles s'appliquent déjà ou sont datées, selon les fiches officielles consultées le 15 juillet 2026 :

• Le loyer est gelé depuis le 24 août 2022(loi Climat et Résilience) : interdiction d'augmenter le loyer d'un F ou G entre deux locataires, au renouvellement du bail et lors de la révision annuelle — location vide, meublée ou bail mobilité (ecologie.gouv.fr).
• À la vente, l'audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F ou G vendus en monopropriété, depuis le 1ᵉʳ avril 2023 (fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026).
• Au 1ᵉʳ janvier 2028, la classe F sort du logement décent en métropole : elle ne pourra plus être louée, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date (service-public.gouv.fr). En outre-mer, l'échéance F est fixée au 1ᵉʳ janvier 2031.

Ce calendrier est détaillé étape par étape dans le calendrier complet d'interdiction de location DPE. Un projet de loi pourrait le modifier : le texte « Jeanbrun » sur le logement, qui prévoit notamment de maintenir en location des F et G contre un engagement de travaux, a été adopté avec modifications au Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale le lendemain (dossier législatif du Sénat, consulté le 15 juillet 2026). Il n'est pas promulgué : le droit en vigueur reste le calendrier ci-dessus.

Votre F est-il encore un F après la réforme de 2026 ?

Avant de chiffrer quoi que ce soit, une vérification peut rendre tout le reste inutile. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026. Selon le ministère, cette réforme sort environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, du statut de passoire énergétique (chiffres au 1ᵉʳ janvier 2023).

Si votre chauffage et votre eau chaude sont électriques, votre F d'avant 2026 est peut-être devenu un E — sans un euro de travaux. Pas besoin de refaire un DPE : une attestation officielle de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr avec le numéro de votre DPE. Le fonctionnement complet est expliqué dans notre décryptage de la réforme du DPE 2026. Faites cette vérification d'abord : si votre bien est sorti de F, ni le gel des loyers ni l'échéance 2028 ne le concernent plus.

Combien vaut une sortie de F sur le marché ?

Sur les ventes notariées 2023-2025, nous avons mesuré la décote des maisons anciennes classées F et E par rapport à un bien comparable classé D, dans les départements où les données sont assez nombreuses pour être fiables. L'écart entre les deux colonnes donne un ordre de grandeur de ce que le marché a payé, sur cette période, pour un passage de F à E :

Lecture : dans le Nord, une maison ancienne F s'est vendue en moyenne 19,2 % sous un bien comparable classé D, contre 10,0 % pour une E — soit environ 9 points d'écart regagnés en passant de F à E. En euros, l'enjeu dépend du prix local : pour une maison de 90 m² au prix médian DVF du département (ventes 2023-2025), la décote F représente ≈ 19 000 € dans l'Aisne, mais ≈ 33 000 € dans le Nord. C'est ce chiffre-là, croisé avec le coût des travaux, qui permet un arbitrage honnête.

Quelles sont vos quatre options ?

1. Vendre maintenant : accepter la décote

Vendre en l'état, c'est encaisser la décote du tableau ci-dessus — de −10,7 % dans l'Oise à −19,2 % dans le Nord pour une maison ancienne, sur les ventes 2023-2025 — et supporter l'audit énergétique obligatoire. C'est l'option la plus simple, et parfois la bonne : nous détaillons quand dans vendre une passoire thermique : décote subie ou travaux ?

2. Rénover puis vendre : regagner une partie de l'écart

L'écart F→E observé (6,5 à 10,5 points selon le département) donne le gain potentiel côté prix ; reste à le comparer au coût réel du bouquet de travaux. Côté aides, le parcours accompagné MaPrimeRénov' 2026 finance une sortie de passoire (gain d'au moins 2 classes, avec au moins 2 gestes d'isolation) à hauteur de 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % selon votre tranche de revenus (profils bleu, jaune, violet, rose) d'une dépense plafonnée à 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus), avec accompagnateur obligatoire — barème du guide ANAH du 24 février 2026. Attention : une réforme des « monogestes » est annoncée pour septembre 2026, non adoptée au 11 juillet 2026.

3. Rénover et louer : échapper à 2028 et dégeler le loyer

Atteindre au moins la classe E, nouveau DPE à l'appui, produit un double effet : le bien reste louable après le 1ᵉʳ janvier 2028, et le gel des loyers saute — la loi ne bloque la hausse que pour les F et G. Pour un bailleur qui veut conserver le bien, c'est la seule option qui restaure à la fois le droit de louer et le loyer.

4. Attendre : un pari qui n'a pas été gratuit

Attendre, c'est parier sur la loi Jeanbrun — non votée à ce jour — et sur la stabilité de la décote. Or sur nos données, elle s'est creusée : dans le Nord, la décote F des maisons anciennes est passée de −14,7 % en 2022 à −23,5 % en 2025. Historiquement, attendre a coûté. L'évolution complète, département par département, est dans la décote DPE mesurée département par département.

Comment décider pour votre bien ?

Aucune de ces quatre options n'est la bonne « en général ». La réponse dépend de quatre variables qui changent d'une adresse à l'autre : le prix du marché local (la même sortie de F vaut ≈ 9 points dans le Nord mais ≈ 6,5 en Gironde, sur des prix au m² très différents), le coût réel du bouquet de travaux pour votre bâti, les aides auxquelles vosrevenus donnent droit — de 10 % à 80 % de la dépense plafonnée, l'écart est énorme — et votre horizon : vendre dans deux ans ou louer quinze ans ne se calculent pas pareil. C'est un calcul par adresse, pas une règle générale.