Décote DPE 2026 : jusqu'à −24 % du prix, par département

Combien perd un bien mal classé ?

Le tableau ci-dessous mesure l'écart de prix entre une maison classée E, F ou G et une maison comparable classée D du même département, sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Nous le publions pour les maisons construites avant 1948 : c'est la catégorie de biens la plus fournie en passoires énergétiques, donc celle où la mesure est la plus solide.

L'enjeu n'est pas marginal : dans nos dix départements couverts, l'ADEME recense 338 467 DPE classés F ou G sur le parc existant, et 1 423 526 en France entière — 9,9 % des diagnostics réalisés. La proportion varie fortement : 18,4 % des DPE de l'Allier et 18,0 % de ceux de Paris sont des F ou G, contre 5,0 % en Gironde et 3,2 % dans les Bouches-du-Rhône.

Avant de lire ce que l'étiquette retire au prix de vente, un mot sur ce qu'elle coûte à produire : ce que coûte un DPE — et ce que coûte son étiquette détaille le prix du diagnostic lui-même, très inférieur à ce qu'il fait perdre.

Trois lectures immédiates. D'abord, la vraie marche de prix est entre E et F, pas entre F et G : dans l'Aisne, on passe de −7,8 % à −16,9 %, puis à −18,5 %. Ensuite, le mot « passoire » ne coûte pas le même prix partout : un G perd −24,4 % dans le Nord, mais −12,8 % en Gironde. Enfin, les « — » ne sont pas des oublis : quand nos seuils de fiabilité ne sont pas atteints, nous n'affichons rien plutôt qu'un chiffre fragile — c'est tout l'objet de la section sur Paris, plus bas.

Notez aussi que la décote ne commence pas à F. Une maison ancienne classée E — donc parfaitement louable jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2034 — perd déjà entre −3,6 % (Oise) et −10,0 % (Nord) par rapport à une D comparable. Et depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, vendre une maison classée E impose un audit énergétique réglementaire, comme pour les F et G avant elle (fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026) : le marché a désormais sous les yeux le coût des travaux dès la classe E.

Pourquoi ces écarts entre départements ?

Trois facteurs ressortent des données.

Le niveau de prix du marché local

Les décotes relatives les plus fortes se trouvent sur les marchés aux prix bas : −24,4 % pour une maison G dans le Nord (prix médian maison de 1 912 €/m² sur 2023-2025), −24,3 % dans la Somme (1 667 €/m²), contre −12,8 % en Gironde (3 197 €/m²). La lecture la plus simple : là où le foncier vaut peu, le coût d'une rénovation représente une part beaucoup plus grande de la valeur du bien, et la négociation s'en ressent.

Maison ou appartement : du simple à plus du double

À territoire égal, un appartement mal classé perd nettement moins qu'une maison. Dans le Nord, un appartement ancien classé G se vend −9,2 % sous un D comparable, quand une maison G perd −24,4 %. En Gironde, −6,1 % pour l'appartement G contre −12,8 % pour la maison. Dans les Alpes-Maritimes, l'appartement ancien classé F perd −9,3 %, la maison F −13,2 %. L'écart persiste même sur les marchés détendus : dans l'Allier, l'appartement ancien perd −11,7 % en F et −19,0 % en G, quand la maison perd −17,7 % et −22,1 %. Une lecture possible : sur une maison, l'acheteur supporte seul l'intégralité des travaux (murs, toiture, chauffage), quand une partie des déperditions d'un appartement relève de la copropriété.

La tension du marché

Au niveau national, toujours sur les biens d'avant 1948 : une maison G en zone détendue perd −23,1 %, une maison G en zone tendue −11,4 %, et un appartement G en zone hyper-tendue −4,6 %. Quand la demande excède l'offre, l'étiquette pèse peu dans la négociation ; quand l'acheteur a le choix, elle devient un argument de prix central.

Pourquoi les moyennes par étiquette sont trompeuses

Vous trouverez ailleurs des analyses qui comparent le prix médian au m² des logements classés G à celui des logements classés D, et en déduisent une décote — parfois même une surcote. Le calcul est faux, et pas d'un peu : il ne compare pas le même logement avec deux étiquettes, il compare deux parcs différents. Les F et G ne sont pas répartis comme le reste du parc : ils sont plus souvent anciens, plus souvent en maison, plus souvent hors des centres les plus chers. Une médiane brute mesure donc surtout cette répartition, pas l'effet réel de l'étiquette.

Nos propres données le montrent, et nous le documentons plutôt que de le cacher. Dans les marchés hyper-tendus, l'écart brut mesuré d'une maison F construite entre 1975 et 1988 ressort à +31,3 % — une maison F qui vaudrait un tiers de plus qu'une D comparable. Même chose, plus modérée, pour une maison F de 1948-1974 (+8,8 %) et une maison G d'avant 1948 (+7,6 %). Aucune de ces valeurs n'est publiée sur ce site : soit elles sortent de ce qui est physiquement plausible, soit l'écart mesuré pourrait tout aussi bien être nul. Elles ne décrivent pas un marché où l'étiquette G se paierait plus cher — elles décrivent le fait que, sur 8 à 31 ventes, ce qui reste non contrôlé (surface, état, rénovation récente, exposition) pèse plus que l'étiquette.

D'où notre convention, appliquée à chaque chiffre de cette page : un écart de prix mesuré entre une classe et la classe D à type de bien, époque de construction et localisation identiques, publié avec le nombre de ventes derrière et sa fourchette d'incertitude. Ce que notre méthode ne peut pas isoler — l'état général, une rénovation récente, l'exposition — reste écrit noir sur blanc dans notre méthodologie: nous mesurons l'écart total associé à l'étiquette, pas ce que l'étiquette seule « cause ». C'est aussi pourquoi nous laissons des cases vides plutôt que de remplir un tableau à tout prix.

Et à Paris ? Pourquoi nous ne publions aucun chiffre

Paris est la ligne la plus vide de notre tableau, alors que c'est le département où nous avons le plus de ventes : plus de 80 000 transactions d'appartements sur 2023-2025, dont 11 561 ventes d'appartements anciens classés F. Le problème n'est pas le volume, c'est autre chose : à l'échelle du département, d'autres facteurs — l'adresse, l'étage, l'état de l'immeuble — expliquent l'essentiel du prix parisien, bien avant l'étiquette DPE. Notre méthode ne capture que 13 % des écarts de prix entre logements (R² de 0,13), loin de notre seuil de fiabilité de 30 %. Autrement dit, à Paris, un chiffre unique par département serait du bruit présenté comme une mesure.

Nous préférons l'assumer : c'est la différence entre publier un chiffre et publier un chiffre fiable. Le point le plus proche que nos seuils valident est la catégorie nationale des appartements anciens en zone hyper-tendue, à l'échelle du pays entier : −2,8 % pour un F (11 855 ventes) et −4,6 % pour un G (3 619 ventes). Les seuils complets — nombre de ventes minimal, marge d'incertitude, part du prix expliquée par la méthode — sont détaillés dans notre méthodologie.

Paris n'est d'ailleurs pas la seule ligne vide, et pas toujours pour la même raison. Dans les Bouches-du-Rhône, les trois cases « maisons » restent vides parce que l'écart mesuré pourrait tout aussi bien être nul, sur les 686 ventes E, 275 ventes F et 136 ventes G analysées. Quand on ne sait même pas si l'étiquette fait monter ou baisser le prix, nous ne publions rien. Les appartements anciens du département, mieux fournis, passent en revanche les seuils : −3,7 % en E (2 696 ventes) et −7,5 % en F (797 ventes).

La décote se creuse-t-elle d'année en année ?

Oui, nettement. Dans le Nord, une maison ancienne classée F se vendait −14,7 % sous une D comparable en 2022 ; en 2025, l'écart atteint −23,5 %. Pour un G, la décote passe de −17,3 % à −29,6 % sur la même période. Le mouvement est général sur les départements les mieux couverts :

Le point le plus bas de la série se trouve dans la Somme : −30,5 % pour une maison G vendue en 2025 — et le département illustre l'accélération récente, avec une maison F passée de −14,8 % en 2023 à −19,9 % en 2024 puis −27,1 % en 2025. Les moyennes nationales confirment : en zone détendue, la décote d'une maison G passe de −18,3 % en 2022 à −29,1 % en 2025 ; même en zone tendue, où l'étiquette pèse moins, la maison F glisse de −6,7 % en 2022 à −16,8 % en 2025. Cette aggravation accompagne le calendrier réglementaire — gel des loyers des F et G depuis août 2022, interdiction de louer les G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, échéance F au 1ᵉʳ janvier 2028 — sans qu'on puisse réduire la décote à ce seul facteur.

Concrètement, ça fait combien d'euros ?

La mécanique de conversion est simple : décote en euros ≈ décote mesurée dans le département (en %) × prix médian au m² DVF du territoire × surface. Trois cas types, calculés sur les prix médians 2023-2025 de nos départements couverts :

• Maison de 90 m² dans le Nord (prix médian maison 1 912 €/m², valeur de référence en classe D ≈ 172 000 €) : classée F, elle perd ≈ 33 000 € ; classée G, ≈ 42 000 €.
• Maison de 90 m² dans l'Aisne (1 262 €/m², référence ≈ 114 000 €) : ≈ 19 000 € de décote en F, ≈ 21 000 € en G.
• Appartement de 45 m² dans les Alpes-Maritimes (4 757 €/m², référence ≈ 214 000 €) : ≈ 20 000 € de décote en F. Pour un G, nos données donnent −6,7 %, soit ≈ 14 000 € — moins que le F ; les fourchettes d'incertitude des deux classes se chevauchent, nous n'en tirons donc pas de conclusion.

Même étiquette, même surface : la sanction en euros varie du simple au double selon le marché. C'est exactement pourquoi une fourchette nationale ne dit rien de votre bien. Pour descendre à l'échelle d'une ville — parc de logements, prix au m², décote par classe et loyers gelés —, commencez par le DPE à Lille : ce qu'il coûte, en euros.

Vendre, rénover, louer : ce que ces chiffres changent pour vous

Si vous vendez, la décote observée dans votre département est le point de départ réaliste de la discussion — pas la moyenne nationale que l'acheteur aura lue ailleurs. Reste l'arbitrage : vendre en l'état et subir la décote, ou avancer les travaux ? Un DPE F et un DPE G ne posent pas la même question — le F reste louable jusqu'en 2028, le G est déjà exclu de la location — nous traitons donc les deux cas séparément, classe par classe : vendre une maison DPE F (encore louable jusqu'en 2028) et vendre une maison DPE G (exclue de la location depuis 2025). Vendre un F ou un G impose aussi l'audit énergétique réglementaire : nous détaillons ce que l'audit énergétique obligatoire chiffre, et ce qu'il ignore.

Si vous rénovez, la décote de votre département donne l'ordre de grandeur de ce que les travaux peuvent restituer en valeur — à mettre en face de leur coût, aides déduites. Pour une sortie de passoire, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' (barème 2026, guide ANAH du 24 février 2026) finance les rénovations d'ampleur des logements E, F ou G gagnant au moins deux classes, avec au moins deux gestes d'isolation : de 80 % de la dépense pour les ménages très modestes à 10 % pour les plus aisés, sur un plafond de 30 000 € HT (gain de deux classes) ou 40 000 € HT (trois classes et plus), Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire. L'éco-PTZ peut financer jusqu'à 50 000 € du reste.

Si vous louez, le calendrier est déjà en vigueur. Selon la fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026, les logements classés G sont interdits de location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Le loyer d'un F ou G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience (ecologie.gouv.fr, consulté le 15 juillet 2026). Échéances précises, baux concernés et cas particuliers : le calendrier d'interdiction de location 2025-2034.

Avant d'engager quoi que ce soit, vérifiez votre étiquette : toutes les décotes de cet article reposent sur des DPE antérieurs au 1ᵉʳ janvier 2026. Depuis cette date, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) et environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G — sans refaire de DPE, via une attestation gratuite sur le site de l'observatoire ADEME. Le mode d'emploi est dans notre article sur la réforme du DPE 2026. Si votre bien en sort, les décotes mesurées ici ne le concernent plus ; nous re-mesurerons l'effet de la réforme sur les prochains millésimes de ventes.

Faut-il vendre en l'état ou attendre ?

Les chiffres ci-dessus ne tranchent pas seuls : ils donnent le point de départ du calcul. Vendre en l'état encaisse une perte connue immédiatement ; attendre ou rénover avance une dépense pour tenter d'en regagner une partie, alors que la décote s'est creusée ces dernières années. Nous avons chiffré cet arbitrage, cas par cas, dans vendre une passoire thermique : décote subie ou travaux. Pour appliquer ce calcul à votre bien précis, rejoignez la liste d'attente : Orvo prépare un verdict chiffré par adresse.