Décote DPE : combien votre étiquette coûte, par département

Combien perd un bien mal classé ?

Le tableau ci-dessous mesure l'écart de prix entre une maison classée E, F ou G et une maison comparable classée D du même département, sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Nous le publions pour les maisons construites avant 1948 : c'est le segment le plus fourni en passoires énergétiques, donc celui où la mesure est la plus solide.

L'enjeu n'est pas marginal : dans nos dix départements couverts, l'ADEME recense 338 467 DPE classés F ou G sur le parc existant, et 1 423 526 en France entière — 9,9 % des diagnostics réalisés. La proportion varie fortement : 18,4 % des DPE de l'Allier et 18,0 % de ceux de Paris sont des F ou G, contre 5,0 % en Gironde et 3,2 % dans les Bouches-du-Rhône.

Trois lectures immédiates. D'abord, la vraie marche de prix est entre E et F, pas entre F et G : dans l'Aisne, on passe de −7,8 % à −16,9 %, puis à −18,5 %. Ensuite, le mot « passoire » ne coûte pas le même prix partout : un G perd −24,4 % dans le Nord, mais −12,8 % en Gironde. Enfin, les « — » ne sont pas des oublis : quand nos seuils de fiabilité ne sont pas atteints, nous n'affichons rien plutôt qu'un chiffre fragile — c'est tout l'objet de la section sur Paris, plus bas.

Notez aussi que la décote ne commence pas à F. Une maison ancienne classée E — donc parfaitement louable jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2034 — perd déjà entre −3,6 % (Oise) et −10,0 % (Nord) par rapport à une D comparable. Et depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, vendre une maison classée E impose un audit énergétique réglementaire, comme pour les F et G avant elle (fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026) : le marché a désormais sous les yeux le coût des travaux dès la classe E.

Pourquoi ces écarts entre départements ?

Trois facteurs ressortent des données.

Le niveau de prix du marché local

Les décotes relatives les plus fortes se trouvent sur les marchés aux prix bas : −24,4 % pour une maison G dans le Nord (prix médian maison de 1 912 €/m² sur 2023-2025), −24,3 % dans la Somme (1 667 €/m²), contre −12,8 % en Gironde (3 197 €/m²). La lecture la plus simple : là où le foncier vaut peu, le coût d'une rénovation représente une part beaucoup plus grande de la valeur du bien, et la négociation s'en ressent.

Maison ou appartement : du simple à plus du double

À territoire égal, un appartement mal classé perd nettement moins qu'une maison. Dans le Nord, un appartement ancien classé G se vend −9,2 % sous un D comparable, quand une maison G perd −24,4 %. En Gironde, −6,1 % pour l'appartement G contre −12,8 % pour la maison. Dans les Alpes-Maritimes, l'appartement ancien classé F perd −9,3 %, la maison F −13,2 %. L'écart persiste même sur les marchés détendus : dans l'Allier, l'appartement ancien perd −11,7 % en F et −19,0 % en G, quand la maison perd −17,7 % et −22,1 %. Une lecture possible : sur une maison, l'acheteur supporte seul l'intégralité des travaux (murs, toiture, chauffage), quand une partie des déperditions d'un appartement relève de la copropriété.

La tension du marché

Au niveau national, toujours sur les biens d'avant 1948 : une maison G en zone détendue perd −23,1 %, une maison G en zone tendue −11,4 %, et un appartement G en zone hyper-tendue −4,6 %. Quand la demande excède l'offre, l'étiquette pèse peu dans la négociation ; quand l'acheteur a le choix, elle devient un argument de prix central.

Et à Paris ? Pourquoi nous ne publions aucun chiffre

Paris est la ligne la plus vide de notre tableau, alors que c'est le département où nous avons le plus de ventes : plus de 80 000 transactions d'appartements sur 2023-2025, dont 11 561 ventes d'appartements anciens classés F. Le problème n'est pas le volume, c'est le pouvoir explicatif : à l'échelle du département, notre modèle n'explique que 13 % de la variance des prix (R² de 0,13, sous notre seuil de publication de 0,30). Autrement dit, à Paris, l'adresse, l'étage et l'immeuble écrasent l'effet de l'étiquette : un coefficient départemental unique serait du bruit présenté comme une mesure.

Nous préférons l'assumer : c'est la différence entre publier un chiffre et publier un chiffre fiable. Le point le plus proche que nos seuils valident est la strate nationale des appartements anciens en zone hyper-tendue : −2,8 % pour un F (11 855 ventes) et −4,6 % pour un G (3 619 ventes). Les seuils complets — nombre de ventes minimal, intervalle de confiance, pouvoir explicatif — sont détaillés dans notre méthodologie.

Paris n'est d'ailleurs pas la seule ligne vide, et pas toujours pour la même raison. Dans les Bouches-du-Rhône, les trois cases « maisons » sont refusées parce que les coefficients estimés ne se distinguent pas statistiquement de zéro : l'intervalle de confiance croise zéro sur les 686 ventes E, 275 ventes F et 136 ventes G analysées. Quand le signe même de l'effet est incertain, nous ne publions rien. Les appartements anciens du département, mieux fournis, passent en revanche les seuils : −3,7 % en E (2 696 ventes) et −7,5 % en F (797 ventes).

La décote se creuse-t-elle d'année en année ?

Oui, nettement. Dans le Nord, une maison ancienne classée F se vendait −14,7 % sous une D comparable en 2022 ; en 2025, l'écart atteint −23,5 %. Pour un G, la décote passe de −17,3 % à −29,6 % sur la même période. Le mouvement est général sur les départements les mieux couverts :

Le point le plus bas de la série se trouve dans la Somme : −30,5 % pour une maison G vendue en 2025 — et le département illustre l'accélération récente, avec une maison F passée de −14,8 % en 2023 à −19,9 % en 2024 puis −27,1 % en 2025. Les strates nationales confirment : en zone détendue, la décote d'une maison G passe de −18,3 % en 2022 à −29,1 % en 2025 ; même en zone tendue, où l'étiquette pèse moins, la maison F glisse de −6,7 % en 2022 à −16,8 % en 2025. Cette aggravation accompagne le calendrier réglementaire — gel des loyers des F et G depuis août 2022, interdiction de louer les G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, échéance F au 1ᵉʳ janvier 2028 — sans qu'on puisse réduire la décote à ce seul facteur.

Concrètement, ça fait combien d'euros ?

La mécanique de conversion est simple : décote en euros ≈ coefficient départemental × prix médian au m² DVF du territoire × surface. Trois cas types, calculés sur les prix médians 2023-2025 de nos départements couverts :

• Maison de 90 m² dans le Nord (prix médian maison 1 912 €/m², valeur de référence en classe D ≈ 172 000 €) : classée F, elle perd ≈ 33 000 € ; classée G, ≈ 42 000 €.
• Maison de 90 m² dans l'Aisne (1 262 €/m², référence ≈ 114 000 €) : ≈ 19 000 € de décote en F, ≈ 21 000 € en G.
• Appartement de 45 m² dans les Alpes-Maritimes (4 757 €/m², référence ≈ 214 000 €) : ≈ 20 000 € de décote en F. Pour un G, nos données donnent −6,7 %, soit ≈ 14 000 € — moins que le F ; les intervalles de confiance des deux classes se recouvrent, nous n'en tirons donc pas de conclusion.

Même étiquette, même surface : la sanction en euros varie du simple au double selon le marché. C'est exactement pourquoi une fourchette nationale ne dit rien de votre bien.

Vendre, rénover, louer : ce que ces chiffres changent pour vous

Si vous vendez, la décote observée dans votre département est le point de départ réaliste de la discussion — pas la moyenne nationale que l'acheteur aura lue ailleurs. Reste l'arbitrage : vendre en l'état et subir la décote, ou avancer les travaux ? Nous avons chiffré les deux options dans notre article vendre une passoire thermique : décote subie ou travaux.

Si vous rénovez, la décote de votre département donne l'ordre de grandeur de ce que les travaux peuvent restituer en valeur — à mettre en face de leur coût, aides déduites. Pour une sortie de passoire, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' (barème 2026, guide ANAH du 24 février 2026) finance les rénovations d'ampleur des logements E, F ou G gagnant au moins deux classes, avec au moins deux gestes d'isolation : de 80 % de la dépense pour les ménages très modestes à 10 % pour les plus aisés, sur un plafond de 30 000 € HT (gain de deux classes) ou 40 000 € HT (trois classes et plus), Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire. L'éco-PTZ peut financer jusqu'à 50 000 € du reste.

Si vous louez, le calendrier est déjà en vigueur. Selon la fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026, les logements classés G sont interdits de location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Le loyer d'un F ou G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience (ecologie.gouv.fr, consulté le 15 juillet 2026). Échéances précises, baux concernés et cas particuliers : le calendrier d'interdiction de location 2025-2034.

Avant d'engager quoi que ce soit, vérifiez votre étiquette : toutes les décotes de cet article reposent sur des DPE antérieurs au 1ᵉʳ janvier 2026. Depuis cette date, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) et environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G — sans refaire de DPE, via une attestation gratuite sur le site de l'observatoire ADEME. Le mode d'emploi est dans notre article sur la réforme du DPE 2026. Si votre bien en sort, les décotes mesurées ici ne le concernent plus ; nous re-mesurerons l'effet de la réforme sur les prochains millésimes de ventes.