Interdiction de location DPE : le calendrier 2025-2034

Quel est le calendrier exact ?

La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique au critère de décenced'un logement loué. La règle, telle que la formule la fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026 : de 2025 à 2027, seul un logement appartenant aux classes A à F du DPE peut être loué ; de 2028 à 2033, classes A à E ; à partir de 2034, classes A à D.

Deux précisions qui changent tout. D'abord, un bail en cours ne devient pas illégal du jour au lendemain : le critère s'applique à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacitedu bail, pas pendant son exécution. Ensuite, ce calendrier s'ajoute à un seuil pré-existant : depuis 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peut déjà plus être proposé à la location. Ce seuil en énergie finale est un critère distinct du classement par lettre : un logement peut le dépasser quelle que soit son étiquette.

La mécanique de la reconduction tacite mérite d'être explicitée, car c'est elle qui rattrape les bailleurs qui « ne font rien » : la plupart des baux d'habitation se reconduisent automatiquement à leur terme. Or chaque reconduction intervenue depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 est une reconduction « à compter de cette date » au sens de la fiche officielle — un logement G en location ne passe donc pas entre les mailles indéfiniment. Le bail signé avant 2025 continue, mais son renouvellement se heurte au critère de décence énergétique.

Combien de logements sont concernés près de chez vous ?

À l'échelle nationale, l'observatoire ADEME des diagnostics compte ≈ 1,42 million de DPE classés F ou G sur ≈ 14,3 millions de DPE de logements existants, soit 9,9 %. Mais la répartition est tout sauf uniforme : voici les comptages dans les dix départements que nous couvrons en détail.

Lecture en part du parc diagnostiqué : l'Allier (18,4 %) et Paris (18,0 %) affichent les proportions de F et G les plus élevées de nos dix départements, quand les Bouches-du-Rhône plafonnent à 3,2 %. Lecture en volume : Paris (145 182 DPE F/G) et le Nord (51 311) concentrent à eux deux plus de la moitié des passoires comptées sur ces dix départements.

Deux précautions de lecture. Ces chiffres comptent des DPE réalisés, pas le parc entier : tous les logements n'ont pas de diagnostic, et un même logement peut en avoir eu plusieurs. Et l'essentiel de ce stock d'étiquettes a été calculé avant la réforme du 1ᵉʳ janvier 2026 — une partie des F et G chauffés à l'électricité en est sortie depuis (voir plus bas).

Le gel des loyers, déjà en vigueur

Avant même d'interdire la location, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a gelé les loyers des logements F et G, depuis le 24 août 2022. Concrètement, d'après ecologie.gouv.fr (consulté le 15 juillet 2026), il est interdit d'augmenter le loyer d'un F ou d'un G :

• entre deux locataires, au moment d'établir un nouveau bail ;
• au renouvellement du contrat ;
• par la révision annuelle du loyer en cours de bail.

Le gel s'applique à la location vide, meublée et au bail mobilité. Une seule sortie : réaliser des travaux qui amènent le logement au moins en classe E, justifiée par un nouveau DPE. Sans ce nouveau diagnostic, le loyer reste bloqué — l'inflation ne s'y répercute plus.

Pour un bailleur de F, le calcul est donc déjà engagé avant même l'échéance de 2028 : chaque année de statu quo est une année de loyer figé, quand les charges, elles, ne le sont pas. Le gel est l'étage silencieux du dispositif — il pénalise sans interdire.

Votre échéance selon votre classe

Avant toute chose, vérifiez que votre étiquette est encore valable : un DPE dure 10 ans au maximum, et les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (fiche service-public.gouv.fr consultée le 15 juillet 2026). Beaucoup de propriétaires raisonnent sur une lettre qui n'a plus de valeur juridique.

Cela posé, le même calendrier ne dit pas la même chose à tous les propriétaires. Au 15 juillet 2026 :

• Classe G : déjà hors jeu.Impossible de signer, renouveler ou reconduire un bail depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et le loyer est gelé depuis 2022. Les options restantes : rénover pour atteindre au moins la classe E, ou vendre — en sachant que l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'un G en monopropriété depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
• Classe F : 18 mois.L'interdiction tombe au 1ᵉʳ janvier 2028, et le gel des loyers s'applique déjà. Nous avons détaillé les quatre options dans DPE F : que faire avant l'interdiction de 2028.
• Classe E : 2034, mais pas seulement. L'échéance location paraît lointaine ; l'audit énergétique à la vente s'applique en revanche déjà aux logements E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
• Classe D et mieux : pas d'échéance de location. L'audit vente ne concernera les D qu'à partir du 1ᵉʳ janvier 2034.

Rappel sur cet audit énergétique réglementaire (vente en monopropriété) : obligatoire pour les F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, pour les E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, pour les D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 (fiches service-public.gouv.fr et ecologie.gouv.fr consultées le 15 juillet 2026).

La loi peut-elle encore changer ?

Peut-être — mais rien n'a changé à ce jour, et c'est le point sur lequel il faut être précis. Le projet de loi de « relance et décentralisation du logement » (dit Jeanbrun), déposé au Sénat le 25 juin 2026, a été adopté avec modifications au Sénat le 8 juillet 2026 (texte n° 157, 2025-2026), puis transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026. Il n'est pas promulgué. Le texte en discussion prévoit notamment de permettre le maintien en location de logements F ou G contre un engagement de travaux de rénovation — mais un texte transmis n'est pas un texte voté : l'Assemblée peut l'amender, et la navette parlementaire n'a pas de calendrier garanti. Tant que rien n'est adopté définitivement, le calendrier ci-dessus reste le droit en vigueur (dossier législatif senat.fr, consulté le 15 juillet 2026). Décider aujourd'hui sur la foi d'un assouplissement non voté, c'est parier.

Un changement, en revanche, est déjà acté : la réforme du DPE 2026. Le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), ce qui sort environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, du statut de passoire énergétique, selon le ministère. Si votre chauffage et votre eau chaude sont électriques, vérifiez votre nouvelle étiquette avant de budgéter quoi que ce soit : l'attestation officielle se télécharge gratuitement sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr avec le numéro de votre DPE, sans refaire de diagnostic. Elle peut déplacer votre échéance — voire la faire disparaître.

Ce que le marché en fait déjà

Les acheteurs n'attendent pas 2028 : ces échéances se lisent déjà dans les prix. Sur les ventes notariées 2023-2025, une maison d'avant 1948 classée G dans le Nord s'est vendue −24,4 % par rapport à une maison comparable classée D (1 464 ventes, coefficients calculés le 9 mai 2026, étiquettes antérieures à la réforme 2026) ; une F, −19,2 %.

La logique est directe : un logement interdit de location, au loyer gelé, vaut moins pour tout acheteur qui compte le louer — et le vendeur d'une passoire se retrouve face à des acheteurs qui intègrent le coût des travaux dans leur offre. Cette décote n'est pas uniforme : elle varie fortement selon le département, le type de bien et la tension du marché local. Nous l'avons mesurée sur les ventes notariées, département par département, dans notre analyse de la décote DPE. C'est la pièce manquante du calcul vendre-ou-rénover : le calendrier réglementaire fixe vos échéances, le marché fixe le prix de l'inaction.