Vendre une passoire thermique DPE F : jusqu'à −18 % du prix

Un logement classé F, avec le G, fait partie des deux étiquettes les plus énergivores du diagnostic de performance énergétique (DPE) — ce que la loi Climat et Résilience appelle une passoire énergétique. Mais F et G ne sont pas dans la même situation : la location d'un G est interdite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, celle d'un F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028, celle d'un E au 1ᵉʳ janvier 2034 (art. 160). Cet article traite de la vente d'un F, pour qui l'échéance laisse encore le choix ; si votre bien est classé G, l'arbitrage est différent et nous l'avons chiffré dans combien perd une maison classée G à la vente.

Combien perd une passoire thermique à la vente ?

Nous avons mesuré l'écart de prix entre un logement classé F ou G et un bien D comparable, sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Le tableau ci-dessous porte sur les maisons construites avant 1948 — le cœur du parc des passoires — dans les dix départements que nous couvrons finement.

« Comparable » n'est pas un mot en l'air : chaque chiffre compare des maisons du même département, de la même époque de construction, vendues sur la même période 2023-2025, et n'est publié que si le nombre de ventes et la précision de la mesure passent nos seuils. Ces décotes reposent sur 126 à 2 211 ventes selon le département et la classe.

Deux leçons. D'abord, l'ampleur : de −10,7 % à −19,2 % pour un F, de −12,8 % à −24,4 % pour un G selon le département — une « décote moyenne nationale » vous tromperait presque partout. Ensuite, la hiérarchie locale : le Nord et la Somme sanctionnent lourdement le G (−24,4 % et −24,3 %), la Gironde beaucoup moins (−12,8 %).Pour la lecture classe par classe (E comprise) et l'évolution année par année, voir notre analyse complète de la décote DPE par département — et pour le chiffre à l'échelle de votre ville, nos fiches locales, à commencer par la décote DPE à Lille, en euros.

Hors de ces dix départements, notre moteur retombe sur des moyennes nationales — et c'est là que se lit ce qui commande vraiment votre décote. Le tableau croise la tension du marché et l'époque du bâti, une lecture qu'aucun chiffre national unique ne peut donner.

Deux lectures. La tension pèse d'abord : à bâti égal (avant 1948), une maison F perd −18,3 % en marché détendu contre −12,2 % en marché tendu. Mais l'époque pèse tout autant — à tension égale, le bâti 1975-1988 ne perd que −8,0 % là où l'ancien perd −18,3 %. Un bien récent mal classé est moins sanctionné qu'un bien ancien mal classé : l'acheteur y anticipe un chantier plus court.

D'où le « jusqu'à » du titre, qui n'est pas une précaution de style : −18 % est le cas le plus défavorable, pas la norme. Sur les maisons des années 1948-1974, la décote F tombe à −8,0 % en marché tendu, et notre cas le moins sévère — marché médian, construction 1975-1988 — est à −6,5 %. Ce que vous perdez dépend autant de la tension de votre marché que de la lettre sur votre étiquette.

Vérifiez d'abord votre étiquette post-réforme 2026

Une vérification gratuite peut rendre cet article sans objet pour vous. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire sans travaux (ministère de la Transition écologique). Pour un propriétaire d'un bien classé F, l'enjeu est direct : si votre chauffage et votre eau chaude sont électriques et que votre logement est repassé en E, l'échéance de 2028 ne vous concerne plus, et les décotes mesurées plus haut — toutes calculées sur des étiquettes antérieures à la réforme — ne s'appliquent plus à votre situation. Qui est concerné, et comment obtenir l'attestation gratuitement : notre article sur la réforme du DPE 2026.

Cas n°1 : une maison classée F dans l'Aisne, marché à prix bas

Prenez une maison de 90 m² classée F dans l'Aisne. Sur la fenêtre 2023-2025, le prix médian des maisons du département est de 1 262 €/m² : une maison D comparable vaut donc ≈ 113 600 €. La décote F mesurée sur 648 ventes est de −16,9 %, soit ≈ 19 100 €. En G, elle monte à ≈ 21 000 € (−18,5 %).

En valeur absolue, 19 100 € peut sembler contenu. Rapporté au prix, c'est lourd : près d'un sixième de la valeur du bien. Et surtout, le coût des travaux, lui, ne baisse pas avec le prix du m² : isoler une toiture ou remplacer une chaudière coûte sensiblement la même chose à Saint-Quentin qu'à Nice. C'est le piège des marchés détendus : le bouquet de travaux nécessaire pour sortir de F peut approcher, voire dépasser, la décote regagnable à la revente.

Pour situer l'ordre de grandeur d'une rénovation d'ampleur, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' plafonne la dépense subventionnable à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et 40 000 € HT pour un gain d'au moins 3 classes, avec une prise en charge de 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % selon vos revenus (guide ANAH « Les aides financières en 2026 », édition du 24 février 2026). C'est l'échelle de dépense que l'État considère comme une sortie de passoire — à mettre en regard des ≈ 19 100 € de décote de notre maison de l'Aisne.

L'Aisne n'est pas un cas isolé. Dans l'Allier, autre marché à prix bas (prix médian maison de 1 222 €/m² sur 2023-2025), la décote atteint −17,7 % en F et −22,1 % en G sur les maisons anciennes. Et l'enjeu y est massif : 15,8 % des DPE de logements existants de l'Aisne sont classés F ou G, 18,4 % dans l'Allier (comptage ADEME, observatoire des DPE) — contre 5,8 % dans les Alpes-Maritimes. Les passoires se concentrent précisément là où la valeur regagnable est la plus faible.

Vous ne trouverez pas ici de « budget travaux moyen pour passer de F à D » : ce chiffre dépend du bâti — murs, toiture, système de chauffage, surface réelle — et il n'existe aucune source fiable par cas type. Les fourchettes publiées sans méthode ni source sont précisément ce que nous refusons de publier. Un chiffrage de travaux se fait sur devis, pas dans un article.

Cas n°2 : un appartement classé F dans les Alpes-Maritimes, marché à prix élevés

Même exercice pour un appartement de 45 m² classé F dans les Alpes-Maritimes. Prix médian des appartements du département sur 2023-2025 : 4 757 €/m², soit une référence D de ≈ 214 100 €. La décote F, mesurée sur 664 ventes d'appartements anciens, est de −9,3 %, soit ≈ 20 000 €. En G, ≈ 14 300 € (−6,7 %) — sur nos données, la décote G y est même plus faible que la F, avec des fourchettes d'incertitude qui se chevauchent largement.

Comparez avec le cas n°1 : la perte en euros est du même ordre de grandeur (≈ 20 000 € contre ≈ 19 100 €), pour un pourcentage presque deux fois moindre. Dans les marchés chers, le prix du m² absorbe l'étiquette : au niveau national, sur les ventes 2023-2025, les appartements anciens classés F des marchés hyper-tendus ne perdent que −2,8 % face à une D comparable. Même constat dans les Bouches-du-Rhône, où la décote F des appartements anciens se limite à −7,5 % (797 ventes). Un acheteur niçois ou marseillais paie d'abord l'emplacement ; l'étiquette vient loin derrière.

Conséquence pour l'arbitrage : ici, des travaux lourds se justifient rarement par la seule revente — regagner quelques points de pourcentage ne couvre pas une rénovation d'ampleur. Ils se justifient par la mise en location : un logement F ne pourra plus être proposé à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, et son loyer est gelé depuis le 24 août 2022. Le détail des échéances est dans notre calendrier des interdictions de location par classe DPE.

Vendre maintenant ou rénover d'abord : comment trancher ?

Reposons le problème proprement. Vendre en l'état, c'est accepter une perte connue et immédiate : la décote mesurée dans votre département. Rénover d'abord, c'est avancer une dépense certaine — le chantier — pour regagner une valeur probable : l'écart entre votre classe actuelle et la classe d'arrivée. Aucune des deux options n'est bonne « en général » : la même maison F gagne à être vendue en l'état dans un département et rénovée d'abord dans un autre.

C'est le calcul que notre moteur fait bien par bien ; le voici exposé. Cinq entrées, dans l'ordre :

1. La décote actuelle, mesurée localement. Pas une moyenne nationale : le tableau ci-dessus montre que l'écart entre départements va du simple au double.
2. L'écart regagnable. Dans le Nord, une maison ancienne F perd −19,2 % quand une E perd −10,0 % (ventes 2023-2025) : passer de F à E « rend » environ 9 points de valeur sur nos données. C'est une moyenne de marché, pas une garantie individuelle.
3. Le coût réel du bouquet de travaux pour ce bien. Sur devis. Aucun barème ne remplace un diagnostic du bâti.
4. Les aides selon vos revenus. De 80 % à 10 % de prise en charge sur le parcours accompagné selon la tranche (barème 2026, guide ANAH du 24/02/2026) : le même chantier ne coûte pas le même reste à charge à deux ménages différents.
5. Votre horizon et les échéances réglementaires. Vendre dans un an ou dans dix, louer ou non, cela change tout : les logements G sont déjà exclus de la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement), les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028, les E au 1ᵉʳ janvier 2034.

Deux points de bascule, en toute honnêteté. Premier point : la décote s'est creusée de 2022 à 2025 — dans le Nord, la décote F des maisons anciennes est passée de −14,7 % en 2022 à −23,5 % en 2025 ; dans la Somme, de −14,8 % en 2023 à −27,1 % en 2025. « Attendre que ça se tasse » a donc coûté cher ces dernières années ; nous ne prédisons pas la suite, nous la re-mesurerons à chaque millésime. Second point : la réforme du DPE du 1ᵉʳ janvier 2026 (coefficient électricité 2,3 → 1,9) a déjà sorti, selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire. Avant tout arbitrage, vérifiez si votre bien est concerné — notre article sur la réforme du DPE 2026 explique comment obtenir gratuitement l'attestation de nouvelle étiquette. Et si vous restez en F, nous avons chiffré les quatre options d'un propriétaire en DPE F avant 2028.

Les obligations si vous vendez en l'état

Vendre sans travaux reste parfaitement légal. Trois obligations encadrent la vente d'une passoire :

• L'audit énergétique réglementaire. Obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (et depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les E), selon la fiche service-public.gouv.fr sur l'audit énergétique consultée le 15 juillet 2026. Il présente des scénarios de travaux ; l'acheteur l'a en main dès la première visite. Nous chiffrons l'audit énergétique obligatoire pour vendre un F dans un article dédié.
• Un DPE valide. Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (fiche service-public.gouv.fr sur la durée de validité du DPE, consultée le 15 juillet 2026). Si le vôtre date de cette période, il faut le refaire — avec le calcul 2026, ce qui peut changer la classe d'un logement chauffé à l'électricité.
• Un DPE exact : il vous est opposable. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DPE a valeur contractuelle — la responsabilité contractuelle du vendeur peut être recherchée si le document est erroné (analyse juridique ANIL sur le DPE, mise à jour du 29 août 2025, consultée le 29 juillet 2026). L'acquéreur peut demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente. Seules les recommandations de travaux gardent une valeur indicative. Un F obtenu de justesse sur un DPE contestable est donc un risque après signature, pas une économie.

Autrement dit : l'acheteur voit tout — la classe, l'audit, les scénarios de travaux, et, s'il compte louer, il sait qu'un G est déjà exclu de la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement) et qu'un F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028. La décote n'est pas une surprise de négociation : elle est déjà dans les prix. C'est précisément ce que mesurent nos chiffres — non pas ce qu'une passoire « devrait » perdre, mais ce qu'elle a réellement perdu, vente après vente, sur 2023-2025.