Vendre une passoire thermique : décote subie ou travaux ?

Combien perd une passoire thermique à la vente ?

Nous avons mesuré l'écart de prix entre une maison classée F ou G et une maison D comparable, sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Le tableau ci-dessous porte sur les maisons construites avant 1948 — le cœur du parc des passoires — dans les dix départements que nous couvrons finement.

« Comparable » n'est pas un mot en l'air : chaque coefficient compare des maisons du même département, de la même époque de construction, vendues sur la même fenêtre 2023-2025, et n'est publié que si le nombre de ventes et la précision statistique passent nos seuils. Ces décotes sont estimées à partir de 126 à 2 211 ventes selon la cellule — pas d'un sondage ni d'un ressenti d'agence.

Deux leçons. D'abord, l'ampleur : de −10,7 % à −19,2 % pour un F, de −12,8 % à −24,4 % pour un G selon le département — une « décote moyenne nationale » vous tromperait presque partout. Ensuite, la hiérarchie locale : le Nord et la Somme sanctionnent lourdement le G (−24,4 % et −24,3 %), la Gironde beaucoup moins (−12,8 %). Pour la lecture classe par classe (E comprise) et l'évolution année par année, voir notre analyse complète de la décote DPE par département.

Cas n°1 : une maison classée F dans l'Aisne, marché à prix bas

Prenez une maison de 90 m² classée F dans l'Aisne. Sur la fenêtre 2023-2025, le prix médian des maisons du département est de 1 262 €/m² : une maison D comparable vaut donc ≈ 113 600 €. La décote F mesurée sur 648 ventes est de −16,9 %, soit ≈ 19 100 €. En G, elle monte à ≈ 21 000 € (−18,5 %).

En valeur absolue, 19 100 € peut sembler contenu. Rapporté au prix, c'est lourd : près d'un sixième de la valeur du bien. Et surtout, le coût des travaux, lui, ne baisse pas avec le prix du m² : isoler une toiture ou remplacer une chaudière coûte sensiblement la même chose à Saint-Quentin qu'à Nice. C'est le piège des marchés détendus : le bouquet de travaux nécessaire pour sortir de F peut approcher, voire dépasser, la décote regagnable à la revente.

Pour situer l'ordre de grandeur d'une rénovation d'ampleur, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' plafonne la dépense subventionnable à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et 40 000 € HT pour un gain d'au moins 3 classes, avec une prise en charge de 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % selon vos revenus (guide ANAH « Les aides financières en 2026 », édition du 24 février 2026). C'est l'échelle de dépense que l'État considère comme une sortie de passoire — à mettre en regard des ≈ 19 100 € de décote de notre maison de l'Aisne.

L'Aisne n'est pas un cas isolé. Dans l'Allier, autre marché à prix bas (prix médian maison de 1 222 €/m² sur 2023-2025), la décote atteint −17,7 % en F et −22,1 % en G sur les maisons anciennes. Et l'enjeu y est massif : 15,8 % des DPE de logements existants de l'Aisne sont classés F ou G, 18,4 % dans l'Allier (comptage ADEME, observatoire des DPE) — contre 5,8 % dans les Alpes-Maritimes. Les passoires se concentrent précisément là où la valeur regagnable est la plus faible.

Vous ne trouverez pas ici de « budget travaux moyen pour passer de F à D » : ce chiffre dépend du bâti — murs, toiture, système de chauffage, surface réelle — et il n'existe aucune source fiable par cas type. Les fourchettes publiées au doigt mouillé sont exactement ce que nous refusons de faire. Un chiffrage de travaux se fait sur devis, pas dans un article.

Cas n°2 : un appartement classé F dans les Alpes-Maritimes, marché à prix élevés

Même exercice pour un appartement de 45 m² classé F dans les Alpes-Maritimes. Prix médian des appartements du département sur 2023-2025 : 4 757 €/m², soit une référence D de ≈ 214 100 €. La décote F, mesurée sur 664 ventes d'appartements anciens, est de −9,3 %, soit ≈ 20 000 €. En G, ≈ 14 300 € (−6,7 %) — sur notre échantillon, la décote G y est même plus faible que la F, avec des intervalles de confiance qui se recouvrent largement.

Comparez avec le cas n°1 : la perte en euros est du même ordre de grandeur (≈ 20 000 € contre ≈ 19 100 €), pour un pourcentage presque deux fois moindre. Dans les marchés chers, le prix du m² absorbe l'étiquette : au niveau national, sur les ventes 2023-2025, les appartements anciens classés F des marchés hyper-tendus ne perdent que −2,8 % face à une D comparable. Même constat dans les Bouches-du-Rhône, où la décote F des appartements anciens se limite à −7,5 % (797 ventes). Un acheteur niçois ou marseillais paie d'abord l'emplacement ; l'étiquette vient loin derrière.

Conséquence pour l'arbitrage : ici, des travaux lourds se justifient rarement par la seule revente — regagner quelques points de pourcentage ne couvre pas une rénovation d'ampleur. Ils se justifient par la mise en location : un logement F ne pourra plus être proposé à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, et son loyer est gelé depuis le 24 août 2022. Le détail des échéances est dans notre calendrier des interdictions de location par classe DPE.

Vendre maintenant ou rénover d'abord : comment trancher ?

Reposons le problème proprement. Vendre en l'état, c'est accepter une perte connue et immédiate : la décote mesurée dans votre département. Rénover d'abord, c'est avancer une dépense certaine — le chantier — pour regagner une valeur probable : l'écart entre votre classe actuelle et la classe d'arrivée. Aucune des deux options n'est bonne « en général » : la même maison F gagne à être vendue en l'état dans un département et rénovée d'abord dans un autre.

C'est le calcul que notre moteur fait bien par bien ; le voici exposé. Cinq entrées, dans l'ordre :

1. La décote actuelle, mesurée localement.Pas une moyenne nationale : le tableau ci-dessus montre que l'écart entre départements va du simple au double.
2. L'écart regagnable.Dans le Nord, une maison ancienne F perd −19,2 % quand une E perd −10,0 % (ventes 2023-2025) : passer de F à E « rend » environ 9 points de valeur sur nos données. C'est une moyenne de marché, pas une garantie individuelle.
3. Le coût réel du bouquet de travaux pour ce bien. Sur devis. Aucun barème ne remplace un diagnostic du bâti.
4. Les aides selon vos revenus. De 80 % à 10 % de prise en charge sur le parcours accompagné selon la tranche (barème 2026, guide ANAH du 24/02/2026) : le même chantier ne coûte pas le même reste à charge à deux ménages différents.
5. Votre horizon et les échéances réglementaires. Vendre dans un an ou dans dix, louer ou non, cela change tout : les logements G sont déjà exclus de la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement), les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028, les E au 1ᵉʳ janvier 2034.

Deux points de bascule, en toute honnêteté. Premier point : la décote s'est creusée de 2022 à 2025 — dans le Nord, la décote F des maisons anciennes est passée de −14,7 % en 2022 à −23,5 % en 2025 ; dans la Somme, de −14,8 % en 2023 à −27,1 % en 2025. « Attendre que ça se tasse » a donc coûté cher ces dernières années ; nous ne prédisons pas la suite, nous la re-mesurerons à chaque millésime. Second point : la réforme du DPE du 1ᵉʳ janvier 2026 (coefficient électricité 2,3 → 1,9) a déjà sorti environ 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire. Avant tout arbitrage, vérifiez si votre bien est concerné — notre article sur la réforme du DPE 2026 explique comment obtenir gratuitement l'attestation de nouvelle étiquette. Et si vous restez en F, nous avons chiffré les quatre options d'un propriétaire en DPE F avant 2028.

Les obligations si vous vendez en l'état

Vendre sans travaux reste parfaitement légal. Deux obligations encadrent la vente d'une passoire :

• L'audit énergétique réglementaire.Obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (et depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les E), selon la fiche service-public.gouv.fr sur l'audit énergétique consultée le 15 juillet 2026. Il présente des scénarios de travaux ; l'acheteur l'a en main dès la première visite.
• Un DPE valide. Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (fiche service-public.gouv.fr sur la durée de validité du DPE, consultée le 15 juillet 2026). Si le vôtre date de cette période, il faut le refaire — avec le calcul 2026, ce qui peut changer la classe d'un logement chauffé à l'électricité.

Autrement dit : l'acheteur voit tout — la classe, l'audit, les scénarios de travaux, et, s'il compte louer, il sait qu'un G est déjà exclu de la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement) et qu'un F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028. La décote n'est pas une surprise de négociation : elle est déjà dans les prix. C'est précisément ce que mesurent nos coefficients — non pas ce qu'une passoire « devrait » perdre, mais ce qu'elle a réellement perdu, vente après vente, sur 2023-2025.