Vendre un appartement DPE F ou G : décote et copropriété
Par L'équipe OrvoPublié le
Oui, un appartement classé F ou G se vend. La loi Climat et Résilience encadre sa location, pas sa vente, exactement comme pour une maison. Et il perd moins de valeur : sur les ventes notariées 2023-2025, à marché comparable, la décote d'un appartement ancien F ou G est 1,6 à 2,6 fois plus faible que celle d'une maison. Si votre appartement est un lot de copropriété, l'audit énergétique exigé pour vendre une maison ne vous concerne pas.
L'essentiel en chiffres
- Vendre un appartement classé F ou G est légal : la loi Climat et Résilience (art. 160) interdit sa mise en location (G depuis 2025, F à partir de 2028), pas sa vente.
- En marché détendu, un appartement ancien classé G perd −10,1 % face à un D comparable (214 ventes), contre −23,1 % pour une maison (2 462 ventes).
- Dans sept des dix départements que nous couvrons, le prix médian au m² d'un appartement dépasse celui d'une maison : +838 € dans le Nord, +833 € dans la Somme.
- L'audit énergétique réglementaire ne vise que la monopropriété (maison individuelle, immeuble d'un seul propriétaire) : un lot de copropriété n'y est pas soumis.
Peut-on vendre un appartement classé F ou G ?
Oui, sans restriction. La loi Climat et Résilience (art. 160) ne vise que la location : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un F ne le pourra plus à partir du 1ᵉʳ janvier 2028. La vente n'est soumise à aucune interdiction, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un lot de copropriété. Le calendrier complet est dans notre calendrier des interdictions de location.
Deux choses changent pour un appartement : la décote, qui se mesure à part, et les documents à fournir, qui dépendent du statut de l'immeuble. Si vous vendez une maison, nos deux articles sur la maison couvrent votre cas : vendre une maison classée G et vendre une maison classée F.
Combien perd un appartement classé F ou G à la vente ?
Un appartement ancien classé F perd de −2,8 % à −11,1 % face à un D comparable, un G de −4,6 % à −10,1 %, selon la tension du marché. Nous avons mesuré ces écarts sur les ventes notariées DVF 2023-2025 croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME, pour des biens construits avant 1948, en comptant les appartements à part des maisons : les mélanger produirait un chiffre qui ne décrit aucun bien réel (pourquoi les moyennes par étiquette sont trompeuses).
| Tension du marché | Appartement F | Maison F | Appartement G | Maison G |
|---|---|---|---|---|
| Détendu | −11,1 %IC −14,3 % → −7,7 %486 ventes · mesuré | −18,3 %IC −19,4 % → −17,1 %3 143 ventes · mesuré | −10,1 %IC −14,8 % → −5,0 %214 ventes · mesuré | −23,1 %IC −24,3 % → −21,9 %2 462 ventes · mesuré |
| Médian | −6,1 %IC −9,4 % → −2,6 %467 ventes · mesuré | −15,6 %IC −17,1 % → −14,1 %1 686 ventes · mesuré | −9,7 %IC −14,1 % → −5,1 %252 ventes · mesuré | −21,5 %IC −23,1 % → −19,8 %1 251 ventes · mesuré |
| Tendu | −7,7 %IC −9,5 % → −5,9 %1 470 ventes · mesuré | −12,2 %IC −14,5 % → −9,8 %805 ventes · mesuré | −5,2 %IC −8,1 % → −2,2 %523 ventes · mesuré | −11,4 %IC −14,3 % → −8,4 %514 ventes · mesuré |
| Hyper-tendu | −2,8 %IC −3,8 % → −1,9 %11 855 ventes · mesuré | —IC croise zéro135 ventes | −4,6 %IC −5,9 % → −3,3 %3 619 ventes · mesuré | —IC croise zéro122 ventes |
Source : Ventes notariées DVF 2023-2025 × étiquettes DPE (observatoire ADEME), biens construits avant 1948, strates nationales de tension, coefficients calculés le 9 mai 2026 — reproductible via scripts/extract-stats-articles.ts (section D)
Chaque case donne l'écart mesuré, sa fourchette à 95 % et le nombre de ventes de la classe. Étiquettes antérieures à la réforme du DPE du 1ᵉʳ janvier 2026. Pour les maisons en marché hyper-tendu, l'écart pourrait tout aussi bien être nul : nous ne publions pas de chiffre (seuils détaillés dans la méthodologie).
Une décote unique annoncée pour « un appartement G », sans préciser le marché, ne décrit aucun bien : sur nos mesures, elle va de −4,6 % en marché hyper-tendu à −10,1 % en marché détendu. Par département, les chiffres publiables sont moins nombreux, parce qu'un département compte beaucoup moins de ventes d'appartements anciens classés F ou G que le pays entier.
| Département | Appartement F | Appartement G |
|---|---|---|
| 02 — Aisne | −10,2 %IC −18,9 % → −0,6 %45 ventes · estimé | —IC croise zéro31 ventes |
| 03 — Allier | −11,7 %IC −17,8 % → −5,2 %156 ventes · estimé | −19,0 %IC −27,4 % → −9,7 %55 ventes · estimé |
| 06 — Alpes-Maritimes | −9,3 %IC −12,4 % → −6,2 %664 ventes · mesuré | −6,7 %IC −11,3 % → −1,8 %292 ventes · mesuré |
| 13 — Bouches-du-Rhône | −7,5 %IC −9,9 % → −5,0 %797 ventes · mesuré | —IC croise zéro203 ventes |
| 33 — Gironde | −5,2 %IC −8,3 % → −2,0 %347 ventes · mesuré | −6,1 %IC −10,3 % → −1,7 %171 ventes · estimé |
| 59 — Nord | −8,8 %IC −12,1 % → −5,5 %367 ventes · mesuré | −9,2 %IC −14,2 % → −4,0 %139 ventes · estimé |
| 60 — Oise | —IC croise zéro147 ventes | —IC croise zéro71 ventes |
| 62 — Pas-de-Calais | —IC croise zéro136 ventes | —IC croise zéro66 ventes |
| 75 — Paris | —R² insuffisant11 561 ventes | —R² insuffisant3 500 ventes |
| 80 — Somme | —IC croise zéro85 ventes | —IC croise zéro108 ventes |
Source : Ventes notariées DVF 2023-2025 × étiquettes DPE (observatoire ADEME), appartements construits avant 1948, coefficients calculés le 9 mai 2026 — reproductible via scripts/extract-stats-articles.ts (sections B et C)
« Mesuré » = fiabilité haute, « estimé » = fiabilité moyenne (moins de ventes, fourchette plus large). « IC croise zéro » : l'écart pourrait tout aussi bien être nul. À Paris, le volume de ventes est énorme, mais l'étiquette explique trop peu du prix pour qu'un chiffre départemental soit fiable (pourquoi nous ne publions aucun chiffre parisien).
Le −19,0 % de l'Allier en classe G est le chiffre le plus fort du tableau, mais il repose sur 55 ventes seulement : la décote réelle se situe quelque part entre −27,4 % et −9,7 %. Cette fourchette englobe même le −10,1 % national des marchés détendus. Pour un appartement de ce département, retenez un ordre de grandeur, pas un chiffre précis.
Pourquoi un appartement perd-il moins qu'une maison ?
Dans chaque type de marché où les deux chiffres existent, l'appartement perd de 1,6 à 2,6 fois moins que la maison. L'écart dépasse la marge d'erreur : dans les six comparaisons du tableau, la fourchette de l'appartement et celle de la maison ne se recouvrent pas. La cause, nos données ne la mesurent pas : les ventes notariées enregistrent un prix, une surface et une date, jamais le raisonnement de l'acheteur. Une lecture possible : sur une maison, l'acheteur supportera seul les travaux sur les murs, la toiture et le chauffage, alors qu'une partie des déperditions d'un appartement relève de la copropriété. La comparaison département par département est dans notre étude de la décote DPE.
La tension du marché compte au moins autant que la lettre. Un appartement F perd −11,1 % en marché détendu et −2,8 % en marché hyper-tendu, soit quatre fois moins. La maison suit la même logique, avec des écarts plus forts à chaque niveau (le détail pour une maison classée G).
Combien ça fait, en euros ?
Appliquée à un appartement de 50 m², au prix médian des appartements de chaque département sur 2023-2025, la décote départementale donne ces montants.
| Département (prix médian appartement) | Valeur de référence en D | Décote F | Décote G |
|---|---|---|---|
| Nord (2 750 €/m²) | ≈ 137 500 € | ≈ 12 100 € (−8,8 %) | ≈ 12 700 € (−9,2 %) |
| Gironde (3 731 €/m²) | ≈ 186 600 € | ≈ 9 700 € (−5,2 %) | ≈ 11 300 € (−6,1 %) |
| Bouches-du-Rhône (3 317 €/m²) | ≈ 165 900 € | ≈ 12 400 € (−7,5 %) | — |
| Alpes-Maritimes (4 757 €/m²) | ≈ 237 900 € | ≈ 22 200 € (−9,3 %) | ≈ 15 900 € (−6,7 %) |
Source : Décote € = 50 m² × prix médian m² des appartements du département (DVF 2023-2025) × coefficient départemental de la classe, appartements construits avant 1948 — reproductible via scripts/extract-stats-articles.ts (sections B et F)
Un ordre de grandeur sur un bien type, pas la valeur de votre appartement : l'étage, l'exposition et l'état de l'immeuble n'y sont pas. « — » : dans les Bouches-du-Rhône, l'écart mesuré sur les appartements G pourrait tout aussi bien être nul.
Comparez le Nord et les Alpes-Maritimes en classe G. L'appartement des Alpes-Maritimes perd le pourcentage le plus faible (−6,7 % contre −9,2 %), mais la somme la plus forte (15 900 € contre 12 700 €), parce que le mètre carré y coûte presque deux fois plus cher. Le pourcentage seul ne dit pas ce que vous perdrez.
Le prix au m² d'un appartement n'est pas celui d'une maison
Dans sept des dix départements que nous couvrons, le prix médian au m² d'un appartement dépasse celui d'une maison. L'écart est le plus fort dans le Nord (2 750 €/m² contre 1 912 €, soit +838 €), dans la Somme (2 500 € contre 1 667 €, +833 €), dans le Pas-de-Calais (2 359 € contre 1 687 €, +672 €) et en Gironde (3 731 € contre 3 197 €, +534 €). Il est faible dans l'Allier, l'Oise et l'Aisne. L'ordre s'inverse dans les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône et à Paris, où la maison coûte plus cher au m².
En pratique, n'estimez pas votre appartement à partir du prix au m² des maisons, ni l'inverse : dans un même département, ce sont deux marchés. Les prix de votre ville sont dans nos fiches villes, ceux du département dans les fiches départementales, comme celle de la Gironde.
Vérifiez votre étiquette après la réforme de 2026
Avant de fixer un prix, vérifiez votre classe. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, sortent ainsi du statut de passoire, sans travaux ni nouveau diagnostic. La vérification est gratuite sur l'observatoire ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) ; la marche à suivre est dans notre article sur la réforme du DPE 2026. Si votre appartement a changé de classe, les décotes de cette page ne le concernent plus : elles sont mesurées sur des étiquettes antérieures à la réforme.
Copropriété : ce qui change dans vos obligations de vendeur
Côté documents, deux points diffèrent d'une maison : l'audit énergétique et le DPE collectif. Le reste est identique.
- Pas d'audit énergétique, sauf exception. L'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G. Il ne vise que les bâtiments d'un seul logement, ou de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire : un lot de copropriété n'y est pas soumis (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). Seule exception signalée par le ministère : un bâtiment d'un seul logement classé F ou G situé dans une copropriété dite « horizontale » (ecologie.gouv.fr, page « audit énergétique réglementaire », consultée le 31 juillet 2026). Le contenu et le prix de l'audit sont détaillés dans notre article sur l'audit énergétique de vente.
- Le DPE collectif, une affaire de copropriété. C'est le diagnostic de l'immeuble entier, distinct du DPE de votre logement. Il concerne les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013 et s'applique en métropole depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 de 50 à 200 lots, et depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 jusqu'à 50 lots (article L126-31 du code de la construction et de l'habitation ; fiche service-public.gouv.fr F37504). C'est au syndic de l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, pas au vendeur d'un lot de le commander. Les règles de vote sont dans la partie copropriété de notre article sur le DPE F.
- Un DPE valide et exact, comme pour une maison. Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; un DPE réalisé depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 vaut 10 ans (fiche service-public.gouv.fr sur le DPE, consultée le 25 juillet 2026). Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, il a valeur contractuelle : la responsabilité du vendeur peut être recherchée si le document est erroné (analyse juridique ANIL sur le DPE, mise à jour du 29 août 2025).
- Les mêmes mentions dans l'annonce. Les classes énergie et climat, le montant théorique des dépenses d'énergie annuelles et, pour un F ou un G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » (même fiche service-public.gouv.fr).
Avant de mettre en vente, demandez au syndic où en est le DPE collectif de votre immeuble : c'est un calendrier qui ne dépend pas de vous.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement classé F ou G ?
Oui. La loi Climat et Résilience (art. 160) interdit la mise en location d'un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, et celle d'un F à partir du 1er janvier 2028, pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit. La vente reste libre, pour un appartement comme pour une maison. Elle impose un DPE valide et des mentions obligatoires dans l'annonce ; l'audit énergétique, lui, ne concerne que la monopropriété.
Dois-je faire un audit énergétique pour vendre mon appartement F ou G ?
Non, dans la quasi-totalité des cas. L'audit énergétique réglementaire de vente ne vise que les bâtiments d'habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire : maison individuelle et immeuble en monopropriété (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). Un lot de copropriété n'y est pas soumis. Le ministère de la Transition écologique signale une exception : un bâtiment d'un seul logement classé F ou G situé dans une copropriété dite « horizontale » entre dans le champ (ecologie.gouv.fr, page « audit énergétique réglementaire », consultée le 31 juillet 2026).
Qu'est-ce que le DPE collectif, et me concerne-t-il si je vends mon lot ?
Le DPE collectif est le diagnostic de l'immeuble entier. Il ne remplace pas le DPE de votre logement, qui reste obligatoire pour vendre. Il concerne les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et s'applique en métropole depuis le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 jusqu'à 50 lots (article L126-31 du code de la construction et de l'habitation ; fiche service-public.gouv.fr F37504). C'est une décision de la copropriété, pas du vendeur d'un lot.
Un appartement F ou G perd-il autant qu'une maison à la vente ?
Non. Sur les ventes notariées 2023-2025, biens construits avant 1948, un appartement perd de 1,6 à 2,6 fois moins qu'une maison dans le même type de marché. En marché détendu, un appartement G perd −10,1 % face à un D comparable (214 ventes), une maison G −23,1 % (2 462 ventes) ; un appartement F −11,1 % (486 ventes), une maison F −18,3 % (3 143 ventes). Nos données mesurent cet écart, pas sa cause.
Le DPE de mon appartement a-t-il changé avec la réforme de 2026 ?
Peut-être, si votre logement est chauffé à l'électricité. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 : selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, sortent ainsi du statut de passoire. La nouvelle étiquette se consulte gratuitement sur l'observatoire ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), sans refaire de diagnostic.
D'où viennent ces chiffres ? Notre méthodologie détaille les seuils de fiabilité appliqués à chaque donnée, la page sources liste les jeux de données publics utilisés, avec leurs dates, et à propos explique qui publie ces chiffres et ce qu'Orvo ne vend pas.