Décote DPE dans les Alpes-Maritimes : ce que l'étiquette coûte, en euros
Données publiques datées : ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026 · observatoire DPE ADEME (logements existants), extraction constatée le 08/07/2026 — provenance détaillée sur chaque bloc et dans les sources.
Dans les Alpes-Maritimes, un appartement d'avant 1948 classé F se vend typiquement 9,3 % de moins qu'un équivalent classé D, soit environ 28 000 € sur un appartement type de 63 m² au prix médian tous logements des Alpes-Maritimes — écart mesuré à l'échelle du département, sur 664 ventes DVF 2023-2025. Le même appartement classé G se vend −6,7 % (292 ventes).
−9 %
soit ≈ 28 000 € sur 63 m² — ≈ 450 €/m²
Intervalle de confiance à 95 % : −6,2 % à −12,4 %
Conversion au prix médian tous logements des Alpes-Maritimes — la base de notre moteur. Au prix médian des seuls appartements, l'écart serait de ≈ 28 000 € (les deux prix sont détaillés sous le tableau).
Classée G : −6,7 % · ≈ 20 000 €
Intervalle de confiance à 95 % : −1,8 % à −11,3 %
Le segment de passoires le plus vendu des Alpes-Maritimes — un appartement d'avant 1948. Toutes les classes (E, F, G) et la maison : le tableau ci-dessous.
Le parc : 16 320 passoires sur 282 450 DPE
observatoire DPE ADEME (logements existants), extraction constatée le 08/07/2026
5,8 % du parc diagnostiqué des Alpes-Maritimes est classé F ou G, contre 9,9 % en France — un écart de −4,1 points. Maisons : 11,6 % de F/G · appartements : 4,9 %.
Maisons — 35 008 DPE
- A2 035
- B4 219
- C10 770
- D8 734
- E5 175
- F2 694
- G1 381
Appartements — 247 442 DPE
- A6 149
- B28 304
- C106 971
- D65 915
- E27 858
- F9 141
- G3 104
Source : observatoire DPE ADEME (logements existants), extraction constatée le 08/07/2026 — comptages du département 06.
Comptages et décotes établis sur des étiquettes DPE antérieures au 1ᵉʳ janvier 2026. Depuis la réforme (coefficient électricité 2,3 → 1,9), une partie des logements chauffés à l'électricité est sortie des classes F et G sans travaux. Qui est concerné et comment vérifier : la réforme du DPE 2026.
Voir le tableau détaillé (comptages exacts par classe)
| Classe | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A | 2 035 | 6 149 |
| B | 4 219 | 28 304 |
| C | 10 770 | 106 971 |
| D | 8 734 | 65 915 |
| E | 5 175 | 27 858 |
| F | 2 694 | 9 141 |
| G | 1 381 | 3 104 |
Source : observatoire DPE ADEME (logements existants), extraction constatée le 08/07/2026 — comptages du département 06
La décote par classe, en % et en euros
ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026
Prix médian des ventes notariées des Alpes-Maritimes : 5 352 €/m² pour une maison (10 537 ventes) ; 4 757 €/m² pour un appartement (58 653 ventes) — ventes DVF 2023-2025 (DGFiP/Etalab), millésime constaté le 18/05/2026.
Écarts constatés face à une classe D comparable, biens d'avant 1948 — le segment le plus fourni en passoires (les autres époques ont leur propre tableau ci-dessous). Conversions en euros sur biens types — maison 112 m², appartement 63 m² (surfaces moyennes nationales, INSEE/SDES) — au prix médian tous types du département (4 828 €/m², 69 190 ventes).
Barre = décote médiane face à une équivalente classée D · trait fin = fourchette à 95 %
Maison (bien type 112 m²)
- E
−9,3 % · ≈ 50 000 € · 2 086 ventes · national · mesuré
- F
−13,2 % · ≈ 72 000 € · 126 ventes · département · estimé
- G
−11,4 % · ≈ 62 000 € · 514 ventes · national · mesuré
Appartement (bien type 63 m²)
- E
−6,1 % · ≈ 18 000 € · 1 949 ventes · département · mesuré
- F
−9,3 % · ≈ 28 000 € · 664 ventes · département · mesuré
- G
−6,7 % · ≈ 20 000 € · 292 ventes · département · mesuré
Les mailles diffèrent d'une classe à l'autre (le libellé sous chaque barre porte la sienne) : deux barres de mailles différentes ne se comparent pas directement — une décote nationale et une décote locale ne mesurent pas le même marché.
Source : ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026— cellule départementale, avec repli sur la référence nationale par strate de tension quand elle ne passe pas nos seuils ; la maille est indiquée sous chaque barre. Le trait fin est l'intervalle de confiance à 95 % : il peut déborder la barre, qui s'arrête à la médiane.
« — » : pas assez de ventes comparables pour publier un chiffre fiable — jamais un chiffre extrapolé. « mesuré » = fiabilité haute, « estimé » = fiabilité moyenne (seuils dans la méthodologie). Le détail département par département est aussi dans notre étude décote DPE; vendre en l'état ou rénover d'abord ? l'arbitrage chiffré.
Voir le tableau détaillé (IC, effectifs, mailles)
Décote par classe DPE vs classe D dans les Alpes-Maritimes — biens d'avant 1948
Classe E
Maison (112 m²)
−9,3 %2 086 ventes · national · mesuréIC 95 % : −7,6 % à −10,9 %
≈ 50 000 €
Appartement (63 m²)
−6,1 %1 949 ventes · département · mesuréIC 95 % : −3,9 % à −8,1 %
≈ 18 000 €
Classe F
Maison (112 m²)
−13,2 %126 ventes · département · estiméIC 95 % : −4,3 % à −21,4 %
≈ 72 000 €
Appartement (63 m²)
−9,3 %664 ventes · département · mesuréIC 95 % : −6,2 % à −12,4 %
≈ 28 000 €
Classe G
Maison (112 m²)
−11,4 %514 ventes · national · mesuréIC 95 % : −8,4 % à −14,3 %
≈ 62 000 €
Appartement (63 m²)
−6,7 %292 ventes · département · mesuréIC 95 % : −1,8 % à −11,3 %
≈ 20 000 €
Source : ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026 — cellule départementale, repli national par strate de tension indiqué sous chaque chiffre. Les euros sont convertis au prix médian tous logements du département — la même base que le rapport Orvo par adresse.
Par époque : jusqu'à −13,2 % selon le segment
ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026
Le segment le plus pénalisé dans les Alpes-Maritimes est une maison d'avant 1948 classée F (−13,2 % face à un équivalent D), le moins pénalisé un appartement d'avant 1948 classé E (−6,1 %).
Décote vs classe D par époque de construction dans les Alpes-Maritimes
Maisons d'avant 1948
- Classe E
- —
- Classe F
- −13,2 %126 ventes · département · estiméIC 95 % : −4,3 % à −21,4 %
- Classe G
- —
Appartements d'avant 1948
- Classe E
- −6,1 %1 949 ventes · département · mesuréIC 95 % : −3,9 % à −8,1 %
- Classe F
- −9,3 %664 ventes · département · mesuréIC 95 % : −6,2 % à −12,4 %
- Classe G
- −6,7 %292 ventes · département · mesuréIC 95 % : −1,8 % à −11,3 %
Source : ventes DVF 2023-2025 × DPE ADEME, coefficients calculés le 09/05/2026 — cellules du département 06 exclusivement
Ce tableau n'affiche QUE des cellules mesurées à l'échelle des Alpes-Maritimes : 4 des 30 combinaisons testées (2 types de bien × 5 époques × 3 classes DPE) passent nos seuils. Aucun repli national ici — un chiffre national serait le même dans tous les départements de la même strate de tension, et ne dirait donc rien de celui-ci. Les segments absents n'ont pas assez de ventes comparables.
L'évolution de la décote, millésime par millésime
ventes DVF 2021-2025 × DPE ADEME, coefficient par millésime de vente, calcul du 09/05/2026
Évolution de la décote — appartements d'avant 1948, classes F et G (Alpes-Maritimes (département))
Classe Fdécote vs classe D
−17,5 %ventes 2025
- 2021
- −9,5 %
- 2022
- —
- 2023
- —
- 2024
- −9,2 %
- 2025
- −17,5 %
Classe Gdécote vs classe D
−14,7 %ventes 2025
- 2021
- —
- 2022
- —
- 2023
- —
- 2024
- —
- 2025
- −14,7 %
Source : ventes DVF 2021-2025 × DPE ADEME, coefficient par millésime de vente, calcul du 09/05/2026 — série Alpes-Maritimes (département)
Historique observé millésime par millésime, jamais une projection. « — » : point non publiable (fiabilité insuffisante).
Interdiction de location : 2025, 2028, 2034
observatoire DPE ADEME (logements existants), extraction constatée le 08/07/2026
- Classe G — interdite de location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : ≈ 4 485 DPE de classe G recensés dans les Alpes-Maritimes.
- Classe F — interdiction au 1ᵉʳ janvier 2028 : ≈ 11 835 DPE de classe F recensés dans les Alpes-Maritimes.
- Classe E — interdiction au 1ᵉʳ janvier 2034 : ≈ 33 033 DPE de classe E recensés dans les Alpes-Maritimes.
L'interdiction ne vise que les logements mis en location — les comptages ADEME ci-dessus incluent aussi propriétaires occupants et logements vacants. Comptages et décotes établis sur des étiquettes DPE antérieures au 1ᵉʳ janvier 2026. Depuis la réforme (coefficient électricité 2,3 → 1,9), une partie des logements chauffés à l'électricité est sortie des classes F et G sans travaux. Un assouplissement de ce calendrier est en cours d'examen au Parlement et n'est pas définitivement adopté — les échéances ci-dessus restent le droit en vigueur. Échéances, baux concernés et cas particuliers : le calendrier d'interdiction de location.
Sortir de F ou G passe par des travaux finançables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA à 5,5 %) — les options et les ordres de grandeur d'aides selon votre situation : DPE F : que faire.
Questions fréquentes
Combien perd un appartement classé F dans les Alpes-Maritimes ?
Dans les Alpes-Maritimes, un appartement d'avant 1948 classé F se vend typiquement 9,3 % de moins qu'un équivalent classé D, soit environ 28 000 € sur un appartement type de 63 m² au prix médian tous logements des Alpes-Maritimes — écart mesuré à l'échelle du département, sur 664 ventes DVF 2023-2025. Le même appartement classé G se vend −6,7 % (292 ventes).
Combien y a-t-il de passoires thermiques dans les Alpes-Maritimes ?
L'ADEME recense 16 320 DPE classés F ou G dans les Alpes-Maritimes, soit 5,8 % des 282 450 DPE certifiés du département (contre 9,9 % en France, soit −4,1 points). Ces comptages reposent sur des étiquettes antérieures au 1ᵉʳ janvier 2026 — une partie des logements chauffés à l'électricité est sortie de F/G depuis la réforme, sans travaux.
La décote DPE dépend-elle de l'époque de construction dans les Alpes-Maritimes ?
Oui, et c'est l'écart le plus marqué de ce département. Le segment le plus pénalisé est une maison d'avant 1948 classée F : −13,2 % face à un équivalent D. Le moins pénalisé est un appartement d'avant 1948 classé E : −6,1 %. Ces 4 cellules sont toutes mesurées à l'échelle du département ; les segments qui n'y figurent pas n'ont pas assez de ventes comparables pour publier un chiffre.
Peut-on encore louer un logement F ou G dans les Alpes-Maritimes ?
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; un F le pourra jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028 (loi Climat & Résilience, art. 160). Le loyer d'un F ou G en location est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022. L'ADEME recense 4 485 DPE de classe G dans les Alpes-Maritimes — tous ne sont pas loués, les comptages incluent propriétaires occupants et logements vacants. Un assouplissement de ce calendrier est en cours d'examen au Parlement et n'est pas définitivement adopté — les échéances ci-dessus restent le droit en vigueur.
Ces chiffres valent-ils partout dans les Alpes-Maritimes ?
Ils valent pour le département pris comme un tout : une décote départementale est une moyenne de marchés qui peuvent beaucoup différer d'une commune, voire d'un quartier, à l'autre. Aucune commune de ce département n'a encore de fiche dédiée : la couverture s'étend commune par commune, uniquement là où les ventes comparables sont assez nombreuses.
Ces chiffres tiennent-ils compte de la réforme du DPE 2026 ?
Non. Les décotes sont mesurées sur des ventes 2023-2025 dont les étiquettes sont antérieures à la réforme du 1ᵉʳ janvier 2026 (coefficient électricité passé de 2,3 à 1,9), et les comptages du parc reposent sur les mêmes étiquettes. Un logement chauffé à l'électricité peut être sorti de F ou G depuis — la vérification est gratuite sur le site de l'observatoire ADEME.
D'où viennent ces chiffres ?
Ventes notariées DVF (actes signés, pas des annonces) croisées avec les DPE de l'observatoire ADEME. Chaque décote compare un bien à une classe D de même type, même époque et même territoire — c'est pourquoi ces chiffres diffèrent des moyennes brutes ou des fourchettes nationales recopiées. Un chiffre n'est publié que s'il passe nos seuils de fiabilité ; sinon la case reste vide ou s'appuie sur la référence nationale, badge à l'appui. La strate de tension de repli retenue pour ce département est « marchés tendus » : c'est la strate du zonage ABC (arrêté du 23/06/2026) qui concentre le plus de logements diagnostiqués du département (89,4 % du parc, sur 163 communes zonées). Détails dans la méthodologie et la liste datée des sources.